각종 규제에 정비사업도 ‘옴짝달싹’, 도심 내 주택공급도 ‘지지부진’

광명 재건축에 공공임대 요구…사업성 악화 우려

수도권 조합원 지위 양도 제한…현금청산·내부 갈등

공사비 급등에 준공 후 재초환까지 가시화

ⓒ뉴시스

수도권에서 정비사업이 활발히 추진되고 있지만 사업 진행을 지연시키는 규제가 여전히 산재해 있다.

공사비를 비롯한 각종 비용 상승으로 사업성 확보가 쉽지 않은 상황에서 공공기여와 조합원 지위 양도 제한, 재건축초과이익환수제 등이 주택공급을 가로막는 요인이라는 목소리도 커지고 있다.

26일 정비업계에 따르면 광명시가 최근 재건축 조합 등에 용적률 인센티브에 따른 공공임대주택 공급 계획을 마련해 달라는 공문을 보내면서 수도권 정비사업 조합들의 긴장감이 높아지고 있다.

이와 함께 수도권 상당 지역에서 조합원 지위 양도가 제한된 데다 준공 단지를 중심으로 재건축부담금 부과 절차까지 가시화되면서 조합원들의 불만이 누적되는 모습이다.

광명에 공공임대 요구…공공기여와 사업성 셈법 복잡

광명시는 최근 철산·하안택지지구 재건축 단지에 공문을 보내 공공임대주택 공급 계획을 마련할 것을 요구했다.

기준용적률을 초과하는 중첩용적률을 적용할 수 있도록 지구단위계획을 수립한 만큼 상응하는 공공기여가 필요하다고 판단한 것이다. 공공임대로 청년과 신혼부부 등 주거 취약계층의 주거 안정을 지원하겠다는 취지다.

다만 해당 단지들은 이미 전체 사업 규모의 14.8%에 달하는 기부채납을 계획한 상황에서 공공임대주택까지 추가로 공급하면 일반분양 물량과 수익이 감소할 수 있다고 우려하고 있다. 조합원 수익이 줄어드는 등 사업성이 악화될 수 있다는 것이다.

임대주택을 비롯한 공공기여 부담은 광명만의 문제가 아니다. 수도권 곳곳에서 추진되는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업도 기준용적률을 초과해 용적률을 높일수록 공공기여 부담이 커지는 구조다.

이와 관련해 광명 재건축 연합은 지난 23일 성명을 통해 “임대아파트는 도시정책 차원에서 필요한 요소일 수 있다”면서도 “그 부담을 특정 민간 재건축 사업에 일방적으로 전가하는 것은 형평성과 공공정책의 원칙에 부합하지 않는다”고 발표했다.

하루아침에 조합원 지위 승계 제한…현금청산 우려

조합원 지위 양도 제한도 수도권 정비사업 추진을 더디게 만드는 요소로 지목된다.

지난해부터 서울 전역과 경기 15곳이 규제지역으로 지정되면서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됐다.

이 때문에 분담금이나 긴 사업 기간을 감당하기 어려운 조합원들이 주택을 처분하고 정비사업에서 빠져나가기 힘든 구조가 되면서 조합원 간 갈등이 발생할 가능성이 커졌다.

서울 한 조합원 관계자는 “정비사업이 장기간 진행되다 보니, 고령이신 분들이나 자금 여력이 낮은 분들은 집을 팔고 나가고 싶어한다”며 “그런데 하루아침에 조합원 지위 양도가 제한되면서 현금청산에 내몰리거나 정비사업에 반대하는 목소리를 내는 상황”이라고 말했다.

분담금 부담 커지는데…준공 뒤 ‘재초환 고지서’

재건축 사업이 끝난 단지들은 재초환이라는 부담과 마주하고 있다.

최근 서울 서초구는 반포주공 3주구를 재건축한 ‘래미안 트리니원’ 등 준공 단지를 대상으로 재건축부담금 산정에 필요한 관련 자료 제출을 요구한 것으로 알려졌다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 조합원 1인당 얻은 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

수년간 반복된 전쟁과 인건비 상승 등으로 공사비가 급등하면서 분담금 우려가 커진 상황에 재건축 부담금까지 더해지며 조합원들의 부담을 이중으로 키우는 규제로 지적된다.

재건축부담금은 양도소득세와 별개로 미실현 이익에 부과되는 부담금이라는 점에서도 논란이 크다.

서초구 한 조합장은 “재초환은 가장 큰 대못”이라며 “정부가 전반적으로 정비사업이 주택시장에 집값을 자극하거나 주택 공급 효과가 없다고 보는 거 같다”고 호소했다.

이어 “재건축 시작 후 입주까지 10~15년이 걸리는데, 부담금 고지서가 어떻게 날아올지 몰라 두려울 뿐”이라고 덧붙였다.