비거주 1주택자 전세대출 차단…"하루라도 살았다면 예외" [8·13 부동산대책-Q&A]

매도계약·미분양·인구감소지역 주택 등 규제 예외 인정

'육아휴직' 소득 일시 감소 시 DSR 심사 보완…세부기준 마련

청년미래보금자리론 비아파트부터…금리 약 2%p 인하 검토

이억원 금융위원장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표하고 있다. 왼쪽부터 김윤덕 국토교통부 장관, 이 위원장, 임기근 국무조정실장. ⓒ뉴시스

정부가 수도권·규제지역에 주택을 보유하고도 실제 거주하지 않는 1주택자의 전세대출을 제한한다.

다만 보유 주택에 본인이나 배우자가 하루라도 거주한 이력이 있다면 규제 대상에서 제외한다.

직장 이전이나 부모 봉양 등 불가피한 사유로 실거주하지 못하는 경우에도 예외를 인정한다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용을 포함한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

정부는 투기적 대출 수요를 차단하는 기존 가계부채 관리 기조를 유지하면서 청년 등 실수요자에 대해서는 예외를 두는 '핀셋형 지원'을 병행한다는 방침이다.

다음은 대책 관련 금융위의 주요 질의응답.

Q. 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자는 모두 전세대출 규제를 받나.

A. 매도계약이 이미 체결된 주택을 비롯해 어린이집, 준공 후 미분양 주택을 최초 매입한 경우, 민간건설임대주택 등은 규제 대상에서 제외된다.

상속이나 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 취득한 주택과 일정 요건을 충족하는 인구감소·관심지역 소재 주택, 문화재 등도 예외로 인정한다.

이 밖에 금융회사 여신심사위원회가 이에 준하는 사유가 있다고 판단한 경우도 규제를 적용하지 않는다.

전세대출 보증기관 내규상 주택보유 수 산정에서 이미 제외하고 있는 전용면적 20㎡ 이하 주택 등도 규제 대상에서 빠진다.

Q. 직장 이전이나 부모 봉양 때문에 보유 주택에 살지 못하고 있다면 전세대출이 제한되나.

A. 보유 주택에 본인이나 배우자가 하루라도 실제 거주했다면 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외된다.

살던 집에서 직장 이전이나 부모 봉양 등의 이유로 이사한 경우에는 규제를 받지 않는다는 의미다.

한 번도 실거주하지 않았더라도 불가피한 사정이 있다면 예외가 인정될 수 있다.

주택 매매계약 당시 실거주할 예정이었지만 갑작스러운 근무지 변경 등 예상하지 못한 사정으로 입주하지 못한 경우 금융회사 여신심사위원회가 개별적으로 판단한다.

세입자가 있는 주택을 매수해 기존 임대차계약이 끝나지 않은 경우에는 해당 계약 종료일까지 전세대출 만기 연장이 가능하다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않아 대출을 상환하기 어려운 경우에도 만기 연장을 허용한다.

Q. 2~3년 전 육아휴직으로 소득이 줄었다면 DSR 산정 때문에 대출 한도가 감소하나.

A. 육아휴직 등으로 소득이 일시적으로 감소한 차주의 대출 한도가 예상치 못하게 줄어드는 일이 없도록 심사 방식을 보완할 예정이다.

구체적인 소득 인정 방식과 심사 기준은 금융권 세부 가이드라인을 통해 마련할 계획이다.

Q. 고위험 주택담보대출에 강화되는 위험가중치(RW)는 신규 대출에만 적용되나.

A. 강화된 RW는 신규 대출뿐 아니라 기존 대출 잔액에도 적용한다. 다만 어떤 대출까지 강화된 기준을 적용할지는 영향 분석 등을 거쳐 올해 4분기 확정할 예정이다.

Q. 청년미래보금자리론은 왜 아파트가 아니라 비아파트부터 지원하나.

A. 전월세 비용이 부담스러운 1인 가구와 사회초년생 등 청년들의 주거 안정을 위해 '월세 수준의 원리금' 수준에서 합리적 가격대의 주택을 구매할 수 있는 기회를 주려는 취지다.

2025년 가계금융복지조사에 따르면, 39세 이하 가구의 평균 순자산은 2억1900만원, 평균 연소득은 6758만원이다.

지난 5월 기준 전국 평균 매매가격은 다세대주택 2억1000만원, 전용면적 40~60㎡ 오피스텔 2억7000만원인 반면 아파트는 5억1000만원이다.

서울의 경우 아파트 평균 매매가격이 13억3000만원에 달한다.

청년이 2억원을 30년 만기, 연 3.0% 금리로 빌릴 경우 월 원리금 상환액이 약 85만원으로 비아파트 평균 월세 80만원과 비슷한 수준이다.

아파트를 구입하려는 청년은 기존 보금자리론이나 디딤돌대출 등을 이용할 수 있다.

청년미래보금자리론 운영 경과와 주택시장 상황을 살펴 향후 아파트로 지원 대상을 확대하는 방안도 검토해 나갈 계획이다.

Q. 청년미래보금자리론 금리는 어느 정도인가.

A. 아직 확정되지 않았다. 정부는 일반 보금자리론보다 약 2%포인트(p) 낮추는 수준의 우대금리를 잠정적으로 검토하고 있다.

기본 우대에 지방·저소득·신생아 등에 대한 추가 우대를 적용하는 방식이다. 최종 금리는 2027년도 예산안 등이 확정된 뒤 발표한다.

Q. 청년미래보금자리론을 이용해 집을 사도 이후 생애최초 주택구입자 LTV 혜택을 받을 수 있나.

A. 받을 수 있다. 청년미래보금자리론을 이용한 뒤 결혼이나 출산 등으로 새로운 주택을 구입할 경우에도 생애최초 주택구입자에 대한 LTV 우대 자격은 유지된다.

현재 일반 차주의 LTV는 규제지역 40%, 그 외 지역 70%지만 생애최초 구입자는 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%가 적용된다.

다만 청약이나 취득세 등 다른 제도의 생애최초 자격까지 자동으로 유지되는 것은 아니다.

청약은 주택공급에 관한 규칙 등 개별 법령에 따라 판단한다. 정부는 취득세 등에서도 생애최초 자격을 유지할 수 있도록 관계부처와 추가 협의할 계획이다.

Q. 정부가 이번 대책에서 주택 공급을 위해 금융지원을 얼마나 확대하나.

A. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 자금지원 규모를 기존 26조3000억원에서 47조8000억원 이상으로 확대한다.

사업성이 양호한 정상 사업장에는 PF 보증을 올해 23조원, 내년 33조원 공급한다.

공사가 중단된 부실 사업장에는 캠코 PF 정상화펀드 3조원을 비롯해 은행·보험권 신디케이트론 5조원, 금융업권 자체펀드 10조원을 활용해 사업 재개를 지원한다.

주거사업장 자기자본비율 규제 도입은 2년간 유예하고 정비사업과 임대사업자 관련 대출 규제도 완화할 예정이다.