‘개발이익’보다 ‘도시혁신’…인천형 복합개발 해법 제시

인천연구원 “개발이익 사유화 방지…인천형 선도사업 발굴해야”

인천연구원 전경 ⓒ 인천연구원 제공

인천 원도심의 노후지역을 주거·상업·업무 기능이 어우러진 복합거점으로 바꾸기 위해 지역 특성에 맞는 ‘인천형 도심 복합개발’ 체계를 마련해야 한다는 연구 결과가 나왔다.

인천연구원은 13일 발표한 인천시 도심 복합개발 사업체계 구축 방안’ 연구를 통해 민간의 개발 역량은 활용하면서도 과도한 개발이익을 막고 공공성을 확보할 수 있는 제도 운영 방안을 제시했다.

도심 복합개발은 역세권 노후지역과 준공업지역 등을 대상으로 용적률 등 규제를 완화해 주거와 상업, 업무시설이 결합된 도시 거점을 조성하는 제도다.

주택 공급과 원도심 활성화를 동시에 추진할 수 있다는 장점이 있지만, 사업성 확보에만 초점이 맞춰질 경우 특혜 논란이나 지역 간 형평성 문제가 발생할 수 있다는 게 연구원의 판단이다.

이에 따라 사업 초기부터 개발에 따른 공공기여와 사업성을 함께 검증하는 장치가 필요하다고 봤다.

특히 인천은 용도지역 변경 여부에 따라 공공기여 부담이 크게 달라질 수 있어 사업 규모나 입지, 개발 유형 등을 반영한 차등적인 기준을 적용해야 한다고 제안했다.

연구원이 제시한 핵심 방안은 사전검토 체계 구축이다. 사업 제안 단계에서 활용할 체크리스트를 마련하고, 별도의 사전검토 운영위원회를 통해 사업의 적정성과 공공성을 먼저 확인하는 방식이다.

전문성을 갖춘 지원기구를 별도로 운영해 민간 사업자의 사업 구상부터 행정절차까지 지원하는 방안도 제시했다.

지역별 개발 방식도 세분화했다. 성장거점형 사업은 공공이 선도사업으로 추진해 도시 재편의 방향을 제시하고, 역세권 주거 중심 지역은 민간 주도의 개발을 유도하는 방식이다.

준공업지역은 접근법이 다르다. 주택 위주의 개발로 산업 기능이 약화될 가능성이 있는 만큼 공공이 개발 방향을 관리하고 산업 기능을 유지할 수 있는 조건을 사업에 반영해야 한다고 연구원은 분석했다.

사업 남발과 행정력 낭비를 막기 위한 ‘투트랙 검토체계’도 제안됐다. 군·구가 사업의 기본적인 행정요건을 먼저 걸러내고, 이후 인천시와 전문 지원기구가 법적 요건과 사업계획을 심층 검토하는 방식이다.

신형준 인천연구원 부연구위원은 “도심 복합개발을 원도심 경쟁력 회복과 주택공급 확대의 수단으로 활용하려면 규제 완화 못지않게 공공성과 사업성을 조율하는 시스템이 중요하다”며 “인천의 여건에 맞는 선도사업을 발굴하고 전문 지원체계와 연계해 제도의 실행력을 높여야 한다”고 말했다.