인천 준주거지역 20㎢ ‘전국 최대’…“고밀개발 관리체계 손질해야”

“주거 편중·기반시설 부족 우려…준주거지역 유형화해 개발밀도 관리 강화”

인천연구원 전경 ⓒ 인천연구원 제공

인천의 준주거지역이 전국 특·광역시 가운데 가장 넓은 규모인 것으로 나타난 가운데, 지역별 입지와 개발 여건을 반영한 새로운 개발밀도 관리체계가 필요하다는 제안이 나왔다.

인천연구원은 2026년 정책연구과제로 진행한 ‘준주거지역 개발밀도 관리 방안’ 연구를 통해 현재의 획일적인 관리방식으로 지역별 특성을 제대로 반영하기 어렵다며 제도 개선이 필요하다고 11일 밝혔다.

인천의 준주거지역은 약 20㎢에 이른다. 다른 특·광역시와 비교하면 최대 5배까지 넓은 수준이다.

문제는 면적뿐만이 아니다. 1970년대부터 도시 확장과 개발 과정에서 주거지, 역세권, 간선도로 주변, 경제자유구역 등 서로 다른 목적으로 지정되면서 하나의 용도지역 안에 성격이 크게 다른 지역들이 함께 포함돼 있다는 점이다.

연구원은 이 같은 지역적 차이를 고려하지 않은 채 동일한 기준으로 개발을 관리할 경우 주거 편중과 과도한 개발밀도라는 부작용이 발생할 수 있다고 분석했다.

대표적인 사례가 준주거지역의 용도용적제다. 제도상 상업·업무 기능을 유도하고 있지만 실제 사업에서는 주거시설 중심의 개발이 이어지는 경우가 많다는 것이다.

특히 주거용 오피스텔이 비주거시설로 일부 인정되면서 상대적으로 높은 용적률을 적용받는 개발 방식도 나타나고 있다.

결국 준주거지역이 당초 취지와 달리 사실상 고밀 주거지로 변질될 가능성이 있다는 게 연구원의 판단이다.

개발이 집중될수록 주차장과 주민공동시설, 도로 등 생활 기반시설에 대한 부담도 커질 수 있다는 지적이다.

정비사업을 통한 개발밀도 상승도 주요 변수로 꼽혔다. 도시정비법과 공공주택 특별법, 소규모주택정비법 등에 따른 각종 용적률 완화가 가능해지면서 개별 사업 단위의 고밀 개발이 잇따르고 있기 때문이다.

특히 소규모 재개발과 재건축이 인접 지역에서 연속적으로 추진될 경우 사업별로는 적정한 개발이라도 도시 전체 차원에서는 기반시설이 부족해질 수 있어 보다 넓은 범위에서 개발밀도를 관리해야 한다고 연구원은 설명했다.

이에 따라 연구원은 준주거지역을 하나의 기준으로 관리하기보다 지역의 기능과 입지에 따라 관리유형을 세분화하는 방식을 제안했다.

주거 기능이 중심인 지역은 과도한 고밀화를 억제하고, 역세권이나 주요 간선도로변 등 상업·업무 기능이 필요한 지역은 복합개발을 유도하는 식이다.

이를 위해 준주거지역의 지정 목적을 다시 검토하고 지역별 개발밀도와 허용 용도를 차등 적용할 필요가 있다는 것이다.

오피스텔에 대한 관리기준도 손질이 필요하다고 봤다. 실질적으로 주거 기능을 수행하는 오피스텔은 주거시설에 준해 관리하고, 역세권 개발이나 용도지역 상향을 적용할 수 있는 기준 역시 보다 명확하게 설정해야 한다고 제시했다.

개발에 따른 공공기여 역시 개선 과제로 제시됐다. 단순히 용적률 상향 여부만을 기준으로 삼기보다 실제 증가하는 개발밀도와 이에 따른 기반시설 수요를 반영해 공공기여 수준을 결정하는 체계가 필요하다는 설명이다.

소규모 정비사업이 밀집한 지역은 개별 사업의 인허가만으로 관리하기보다 지구단위계획과 도시계획 심의 등을 활용해 주변 지역의 개발 상황과 기반시설 여건까지 종합적으로 검토해야 한다고 강조했다.

안내영 인천연구원 연구위원은 “인천의 준주거지역은 규모가 큰 만큼 지역마다 지정 배경과 도시적 기능도 다양하다”며 “지역 특성에 맞는 개발밀도 기준을 마련해 준주거지역의 복합적인 기능은 살리고 과도한 고밀 개발은 억제하는 도시관리 체계가 필요하다”고 말했다.