집값 부담에 ‘소유 대신 투자’…SH, 새 주거모델 고심

입주자 리츠 주주로 참여하는 ‘투자연계형 주택리츠’ 검토

GH는 지분적립형 분양주택 공급

높아진 내 집 마련 문턱에 공공 주거모델 다변화

서울 아파트 전경. ⓒ뉴시스

서울과 수도권 집값 상승으로 내 집 마련 문턱이 높아지자 공공부문이 새로운 주거모델 마련에 나서고 있다. 주택을 한 번에 소유하지 않고 지분을 단계적으로 취득하는 방식에 더해 입주자가 주택을 보유한 리츠에 투자하는 사업모델도 검토되고 있다.

11일 업계에 따르면 서울주택도시개발공사(SH)는 ‘투자연계형 주택리츠’ 사업모델의 적용 가능성을 점검하고 있다.

사업은 SH 등이 리츠를 설립해 주택을 건설한 후 입주자에게 리츠 지분을 공모하는 방식이다. 입주자는 주택 소유권을 취득하는 대신 주택을 보유한 부동산투자회사(리츠)에 투자하고 임차인으로 거주한다.

SH는 주식 총수의 30%를 개인에게 공모하는 것으로 가정해 사업모델을 검토했다. 부동산투자회사법을 고려해 설정한 비율이다.

향후 주택 가격 상승 시 입주자는 리츠 지분가치 상승을 통해 투자수익을 얻을 수 있다. 이를 통해 주거 안정과 자산 형성을 동시에 노린다. 주택 전체를 직접 매입하지 않고 일부 자금만 리츠에 투자하는 만큼 초기 자금 부담을 낮출 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다.

투자와 거주를 결합한 주택리츠 구상은 학계에서 먼저 논의됐다.

김경민 서울대학교 교수와 나현주 당시 한국은행 금융안정연구팀 과장은 2024년 ‘리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구(한국형 New 리츠)’ 보고서에서 리츠를 활용한 주거부담 완화 방안을 제안했다.

보고서에서는 가계가 리츠 지분을 취득해 주주가 되는 동시에 리츠 소유 주택에 임차인으로 거주하고, 배당과 향후 지분가치 상승에 따른 수익을 얻는 방식을 소개했다. 일정 지분 이상을 취득한 투자자에게 거주권을 부여하는 식이다.

SH 관계자는 "가계부채 부담을 완화하면서도 안정적인 주택 공급 및 사업구조를 마련하기 위해 학계와 시장에서 여러 금융 혁신 모델이 논의되는 상황"이라며 “‘한국형 New 리츠' 관련 연구의 적용 가능성을 점검하는 취지에서 사업모델을 검토했다”고 설명했다.

지분적립형부터 리츠까지…내 집 마련 방식 다변화

높은 주택 구입 부담은 새로운 공공 주거모델이 논의되는 배경이다.

주택금융연구원이 발표한 올해 1분기 주택구입부담지수에 따르면 서울은 179.3으로 전국에서 가장 높았다. 전 분기 대비 상승률도 8.6%로 전국에서 가장 높았다.

지수는 중위소득가구가 표준대출로 중위가격 주택을 구입할 때 부담하는 대출상환 수준을 뜻한다. 지수가 높을수록 주택 구매 부담이 크다는 의미다.

SH가 구상한 투자연계형 주택리츠 구조. ⓒSH

주거부담이 커지면서 공공부문에서도 주택 구입에 필요한 초기 자금 부담을 낮추기 위한 다양한 사업모델을 모색하고 있다.

SH와 GH는 지분적립형 분양주택 공급 계획을 발표한 바 있다. 해당 주택은 입주자가 분양가의 일부를 먼저 부담해 주택 지분을 취득하고 이후 장기간에 걸쳐 나머지 지분을 추가 매입하는 방식이다.

SH는 2020년 지분적립형 분양주택 브랜드 ‘연리지홈’을 선보였고 경기주택도시공사(GH)도 지분적립형 분양주택을 추진 중이다.

관건은 실제 사업화 여부다. 안정적인 사업구조를 마련하는 동시에 관련 법령을 정비해야 하는 점도 과제로 꼽힌다.

앞서 발표된 사업모델도 계획 발표 후 아직 실제 입주가 이뤄진 사례가 없다.

SH는 연리지홈을 선보이면서 2028년까지 1만 가구 이상을 공급하겠다고 밝혔지만 이후 구체적인 사업 계획은 나오지 않았다.

GH는 광교 A17블록에 전국 최초로 전용면적 60㎡ 이하 240가구의 지분적립형 분양주택을 공급할 계획이지만, 입주까지는 수년이 더 소요될 전망이다.

투자연계형 주택리츠 역시 당장 사업화하기는 어려운 상황이다.

SH 관계자는 “현재 법령 체계상 즉시 추진하기 어렵고 리츠 및 임대주택 관련 제반 법령 등의 개정이 선결돼야 한다”며 “구체적인 사업화 여부나 추진 계획 등은 확정되지 않았다”고 말했다.