“정부 믿고 의무 지켰는데”…임대사업자, 양도세 혜택 폐지 반발

등록임대아파트 중과 배제·장특공제 단계적 폐지

“각종 규제에 매도도 어려워…정책 신뢰 훼손·임차인 주거불안”

ⓒ대한주택임대인협

정부가 조정대상지역 등록임대아파트에 대한 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 특례를 축소·폐지하겠단 방침을 내놓자 임대사업자들의 반발이 이어지고 있다.

이들은 각종 규제로 매도 자체가 쉽지 않은 데다, 임차인의 주거안정이 불안정해질 수 있다며 이번 혜택 폐지와 함께 다주택자 종합부동산세 강화 방침을 재검토해야 한다고 요구하고 있다.

7일 대한주택임대인협회는 정부의 ‘2026년 세제개편안’에 대해 “등록임대주택 제도의 신뢰를 근본적으로 훼손하고 임차인의 주거안정을 위협하는 규제”라고 비판했다.

정부는 이번 세제개편안을 통해 조정대상지역 내 매입임대 아파트 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대를 단계적으로 폐지한단 계획을 내놨다.

내년까지 아파트를 양도하면 양도세가 중과 배제되고, 임대기간 중 발생한 양도차익에 적용되는 장기보유특별공제 우대율도 50%까지 유지되지만, 이후 2029년까지 관련 혜택이 축소되다 폐지된다.

본격적인 규제 강화 전 매도 시한을 한시적으로 부여하면서 등록임대사업자의 아파트 매물을 시장에 나오도록 하겠다는 셈법이다.

하지만 임대업계에선 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구를 비롯해 임대주택의 정비사업 진행 등 각종 규제가 얽혀 매도 자체가 어렵단 설명이다. 세입자가 갱신을 요구할 때에도 실질적으로 주택을 처분하기 쉽지 않다.

특히 등록임대제도는 2017년 정부가 다주택자의 자발적 등록을 적극 장려하며 시작된 정책으로, 이들은 법률이 정한 임대기간 준수와 임대료 상승률 상한(5%) 등의 의무를 모두 이행했는데 당초 국가가 약속한 과세특례를 폐지했다고 지적한다.

김성호 대한주택임대인협회 고문 변호사는 “이미 완료돼 종료된 사실관계나 법률관계에 새로운 법률효과를 부여하는 것은 진정소급입법으로 평가될 가능성이 높다”며 “진정소급입법은 완성된 사실관계에 법을 소급 적용하기에 원칙적으로 헌법에 위반된다”고 설명했다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장도 “국가 정책을 믿고 법률이 요구한 의무를 모두 이행한 국민에게 뒤늦게 약속을 뒤집는 것은 법치국가의 신뢰를 스스로 허무는 일”이라며 “등록임대아파트에 대한 소급적 과세특례 폐지와 영세 다주택자에 대한 보유세 증세는 당장 미미한 매물 출회에 급급해 서민 주거안정을 품은 거위의 배를 가르는 것”이라고 비판했다.