내 집 마련 기회 살려라…2030 위한 정책대출은

보금자리론·디딤돌 대출…상품별 조건 제각각

담보평가·방 공제 변수…대출 한도 미리 확인해야

ⓒ연합뉴스

서울 집값이 고공행진을 이어가면서 6억원 이하 중저가 아파트를 찾는 수요가늘어나고 있다. 이에 따라 주택 구입 자금을 시중은행보다 낮은 금리로 지원하는 보금자리론과 디딤돌 대출 등 정책대출에 대한 관심도 커진다.

20일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 17일까지 기록된 실거래가 6억원 이하 서울 아파트 거래는 9588건으로 전체 거래의 23%를 기록했다. 지난해에는 17.76%였는데 1년 만에 비중이 크게 늘었다.

정부가 주택담보대출 한도를 축소하는 등 대출 규제를 강화하면서 비교적 가격이 저렴한 주택에 수요가 몰리고 있다. 이에 대표적인 중저가 아파트 밀집 지역인 노원구에서는 올해만 6억원 이하 아파트 2498건이 거래됐고 도봉구(1080건), 중랑구(885건) 등이 뒤 이었다.

중저가 주택 거래가 몰리는 만큼 대출 의존도 커지고 있다. 충분한 대출을 받기 어려운 고가 주택은 대출 규제로 자기자본 비중이 높은 반면 중저가 주택은 대출로 주택 자금을 마련하는 경우가 많기 때문이다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난달 기준 서울 집합건물 대출지수가 가장 높은 곳은 중랑구로 60.4%를 기록했다. 이어 노원구(59.3%), 금천구(58.15%), 구로구(56.34%) 순이다.

대출지수는 매매금액 대비 근저당권 설정금액 비율로 높을수록 대출 비중이 크다는 의미다.

한 업계 관계자는 “지난해 정부가 주택담보대출(주담대) 최대 한도를 6억원으로 줄였지만 15억원 이하 중저가 주택은 영향이 미미했다”며 “최대 한도인 6억원을 받을 수 있는 주택은 수요가 몰리는 추세”라고 설명했다.

보금자리론·디딤돌 대출…대표 정책대출은

6억원 이하 주택을 매수하려는 실수요자는 대표적인 정책대출 상품인 보금자리론을 받을 수 있다. 이에 다른 연령대보다 자금이 부족한 20대와 30대 등 젊은 세대 주택 매수 시 주로 활용된다.

보금자리론은 한국주택금융공사가 제공하는 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출이다. 부부 합산 연 소득 7000만원 이하이면서 6억원 이하의 주택을 구매하려는 무주택자나 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)라면 최장 50년 동안 분할 상환할 수 있다.

상품은 대출을 심사할 때 총부채상환비율(DTI)로 평가해 시중은행이 주담대 심사 기준으로 삼는 총부채원리금상환비율(DSR)보다 대출을 더 많이 받을 수 있는 경우가 대부분이다.

예를 들어 매년 원금 1000만원, 이자 200만원을 내는 신용대출이 있는 수요자가 주담대 신청을 할 때 DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 200만원만 부채로 잡힌다. 다만 DSR은 기존 대출 원리금 1200만원이 모두 부채로 잡혀 대출 한도가 축소된다.

6억원 이하 아파트 거래가 늘어나는 만큼 보금자리론 인기도 커지고 있다. 한국주택금융공사 주택금융통계시스템에 따르면 올해 1~5월 보금자리론 판매금액은 11조3284억원으로 지난해 같은 기간(6조3790억원)보다 4조9494억원 증가했다.

디딤돌 대출도 자금 여력이 부족한 수요자가 주로 이용한다. 시중은행 대비 주택 구입자금 대출을 지원하는 제도로 주택도시기금 재원으로 운영된다.

대출은 금리가 연 2.85%∼4.15%라 연 4.90%~5.20%인 보금자리론(아낌e-보금자리론, 7월 기준)보다 금리가 낮다. 다만 한도가 낮고 소득 기준도 더 엄격해 대출 조건이 까다롭다. 대출 담보주택 평가액도 보금자리론은 6억원 이하, 디딤돌 대출은 5억원 이하(신혼가구·2자녀 이상 가구 6억원)로 다르다.

한도도 서로 다르다. 보금자리론이 3억6000만원(다자녀·전세사기피해자 4억원, 생애최초 4억2000만원), 디딤돌 대출이 2억원(신혼부부 또는 2자녀 이상 가구 3억2000만원)으로 디딤돌 대출 한도가 더 적다.

시세 급등 주의해야…‘잔금 차질’ 막으려면

서울 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스

보금자리론과 디딤돌 대출은 구입 용도일 때 담보 주택의 시세와 매매가격 중 낮은 값을 기준으로 대출 한도를 정한다. 또 담보평가액이 보금자리론 기준 6억원을 넘으면 대출을 받을 수 없다.

저가 주택 가격이 오르면서 시세가 급등하는 사례도 적지 않다. 또 서울에서는 구청 토지거래허가를 받아야 해 약정서 작성 후 대출 신청까지 약 2~3주가 소요되는 점도 변수다. 이에 토지거래허가 심사 과정에서 담보주택 평가액이 대출 기준을 넘겨 대출을 받을 수 없는 경우도 나온다.

소액임차보증금 공제(방 공제)도 유의해야 한다. 방 공제는 세입자의 최우선 변제권을 보호하기 위해 대출 한도에서 공제하는 금액이다. 이에 디딤돌 대출을 받을 때 서울에서는 최대 5500만원, 그 외 과밀억제권역 4800만원이 대출 한도에서 차감된다.

정책대출별로 방 공제 적용이 다른 만큼 대출 신청 전 확인해야 한다. 보금자리론은 단독주택이나 연립·다세대 주택만 방 공제를 적용한다. 반면 디딤돌 대출은 아파트를 매수할 때도 방 공제가 적용돼 한도가 줄어든다.