‘빌라 대출’ 규제 완화? 속내는 ‘공급’이지만…흥행은 ‘미지수’

청년 비아파트 매입 LTV 80%…임대사업자도 최대 60% 허용

매입 수요 늘려 단기 공급 유도…세제·보증 규제는 여전

낮은 환금성에 청년·업계 모두 냉담…실제 착공 효과 ‘글쎄’

서울 빌라와 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부가 청년들의 주거 사다리를 잇고자 비아파트 대출 문턱을 낮추기로 했지만, 그 이면에는 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택 등 공급 실적을 확보하기 위한 고민이 깔린 것으로 보인다.

단기 공급을 위한 비아파트 매입 수요를 확보해 주택 건설을 유도하겠다는 취지인데, 관련 업계에서는 비아파트의 낮은 환금성과 보증 및 세제 규제 등이 공격적인 공급을 가로막는다는 지적이 나온다.

18일 정부에 따르면 내년 1월 ‘청년미래보금자리론’이 출시된다.

청년미래보금자리론은 만 39세 이하 생애 최초 주택 구입자가 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 지원하는 정책모기지 상품이다. 수도권·규제지역은 LTV가 70%까지만 적용된다.

연 3조원 규모로 2년간 한시적으로 공급하며, 주택을 매수하더라도 향후 다른 주택을 살 때 생애최초 LTV 우대혜택을 유지해준다.

전세사기가 두려운 청년들에겐 비아파트를 직접 자가로 보유할 수 있는 선택지가 생겼고, 향후 아파트로 주거 상향을 가로막는 장애물도 일부 사라졌다.

비아파트 임대주택의 주요 수요층인 임대사업자에 대한 대출 규제도 완화한다.

현재 수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자의 주택담보대출은 원칙적으로 금지돼 있으나, 앞으로 준공 후 1년 내 최초 매매계약으로 신축 일반주택을 매입하면 규제지역에서 LTV 30%, 비규제지역에서는 60%까지 대출받을 수 있다.

특히 등록임대사업자는 규제지역 여부와 상관없이 LTV가 60%까지 적용된다.

전월세 매물 감소와 임대료 상승이 이어지는 가운데 청년의 자가 구입을 지원하는 동시에 임대사업자의 주택 매입을 유도해 임대 물량을 늘리겠다는 구상이다.

이 같은 조치는 정부가 단기간에 공급성과를 내기 어려운 상황과도 맞물려 있다. 3기 신도시를 비롯한 신규택지와 도심 정비사업 등은 사업 절차상 단기간 내 입주물량을 확보하기 어렵다.

이에 정부는 건설 기간이 상대적으로 짧은 다세대·다가구주택과 도시형생활주택, 오피스텔 등을 단기 공급 수단으로 밀어붙이고 있지만, 전세사기 이후 비아파트에 대한 수요가 위축되며 건설업체들도 신규 사업에 선뜻 나서지 못하는 실정이다.

결국 임대사업자부터 청년까지 비아파트 수요층을 넓히는 금융 대책을 마련해, 수요를 뒷받침함으로써 착공을 유도하겠단 판단을 내린 것으로 보인다.

하지만 관련 업계의 반응은 시큰둥하다. 매입에 대한 대출 문턱을 낮췄지만 세제와 임대 관련 규제 등이 맞물려 있어 사업성 개선 효과는 제한적이란 지적이다.

건설업계 한 관계자는 “수도권 상당 지역이 조정대상지역이라서, 대출을 풀어주더라도 종합부동산세 합산배제에선 제외된다”며 “다주택자들이 세금을 많이 내야 하는데 매입을 하겠나”고 지적했다.

이와 관련해 대한주택임대인협회에서도 ▲장기임대 목적 비아파트의 주택 수 제외 ▲무주택 실수요자의 비아파트 구입 시 금융·세제 지원 ▲전세대출 및 반환보증 제도의 현실화 ▲기존 비아파트에 대한 불합리한 규제 개선을 추가로 검토해야 한다고 요구했다.

청년 수요가 실제 비아파트 매입으로 이어질지도 불확실하다. 비아파트는 아파트보다 환금성이 낮아 청년들이 생애 첫 집으로 선택하기는 부담이 크다는 지적이다.

안철수 국민의힘 의원은 지난 14일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “비아파트를 사면 월세를 아낀다는 생각도 단세포적”이라며 “자가 보유자가 부담해야 할 취득세와 재산세, 건강보험료 등 각종 비용은 정부가 대신 내줄 것이냐”고 지적했다.

또 다른 부동산 업계 관계자는 “청년미래보금자리론이 한시적이라서 2년 뒤 비아파트를 처분하려고 하면 애를 먹을 수 있다”며 “정책의 영속성을 확보하고 금융·세제·청약 등에서 보다 확실한 혜택을 부여한다면 지속적인 수요가 형성되고, 다시 거래 활성화로 이어져 비아파트의 환금성 리스크를 낮추는 선순환을 만들 수 있다”고 주장했다.