공사비 이어 세금까지…재건축 사업 ‘빨간불’ 켜지나

비거주 1주택자 세 부담 확대 불가피

일각선 "영향 제한적…대출 규제 등이 직접 변수"

서울 강남구의 한 부동산에 매물 정보가 붙어 있다.ⓒ뉴시스

정부의 세제개편안이 재건축·재개발 등 정비사업 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 커지고 있다.

업계에서는 이번 세제 개편이 정비사업 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이란 전망이 우세하다.

다만 일각에서는 양도소득세(양도세) 부담이 실거주 여부에 따라 커지는 데다 이미 공사비와 금융비용 상승으로 조합원 부담이 늘어난 상황에서 세 부담까지 더해질 경우 사업 추진 동력이 약화될 수 있다는 관측이 나온다.

6일 정비업계에 따르면 재정경제부는 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’을 통해 장기보유특별공제(장특공)를 장기거주소득공제로 전환한다고 밝혔다.

현재 1세대 1주택 기준으로 보유 최대 40%(10년)+거주 최대 40%(10년)를 적용하고 있는데 유예를 거쳐 2029년부터는 거주에만 최대 80%의 공제를 적용하겠다는 것이다. 공제액 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 설정됐다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 서울 주요 아파트의 세 부담을 분석한 결과, 10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 16억원에 사들여 올해 56억원에 매도한다고 가정하면 10년간 보유·거주한 1세대 1주택자의 양도세는 취득세와 중개수수료 등 경비를 제외하고 2억4185만원 수준이다.

하지만 같은 금액의 차익을 남기고 2028년에는 4억985만원, 2029년에는 9억4485만원으로 세 부담이 크게 늘어난다.

실거주하지 않은 장기보유자의 부담은 이보다 더 커질 전망이다.

현행 제도에서는 1세대 1주택자가 거주하지 않더라도 보유기간에 따라 최대 40%의 장특공제를 받을 수 있지만 개편안은 보유 공제를 없애고 2029년부터 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 공제한다.

장기간 보유한 재건축 조합원이라도 실거주 기간이 없다면 보유에 따른 공제 혜택을 받을 수 없게 되는 셈이다.

이에 따라 재건축·재개발 등 정비사업 시장에도 일정 부분 영향을 미칠 수 있다는 관측이 나온다.

가뜩이나 공사비 상승과 높은 금융비용으로 조합원의 추가 분담금 부담이 이미 커진 상황이다.

실제로 한국건설기술연구원(건설연) 공사비원가관리센터에 따르면 지난 6월 건설공사비지수는 138.22(잠정치)로 전월 대비 0.30% 오르며 사상 최고치를 경신했다. 서울 아파트 평균 전셋값은 처음으로 7억원을 넘어선 상태다.

여기에다 보유·양도 단계의 세 부담까지 확대될 경우 조합원이 기대하는 세후 수익이 줄면서 사업 추진에 이전보다 소극적으로 나설 수 있다는 얘기다.

특히 사업성이 높지 않은 단지에서는 공사비 증액이나 추가분담금 납부를 둘러싼 조합원 갈등이 커질 가능성도 있다.

또한 정비사업은 사업기간이 길고 진행 단계에 따라 거주나 처분이 제한되는 경우가 있어 비거주 조합원이 세 부담 확대에 대응하기가 일반 주택보다 쉽지 않다는 지적도 나온다.

다만 업계에서는 세제 개편이 정비사업 시장 전반을 위축시킬 정도의 영향은 제한적일 것이란 전망도 제기된다.

양도세와 보유세는 개별 조합원의 세후 수익과 매도 시점에 영향을 주는 요소인 반면 실제 사업 추진 과정에서는 대출 규제와 자금 조달 여건이 더 직접적인 변수로 작용하기 때문이다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 ”이번 세제 개편이 재건축 사업 자체에 직접적인 타격을 주는 수준은 아니지만 강남권 등 고가 재건축은 보유·양도 단계의 세 부담이 커질 수 있다”며 “세 부담을 줄이기 위해 일찍 팔면 준공 이후 가격 상승분을 충분히 누리지 못하고 사업이 진행된 뒤에는 거주나 처분도 쉽지 않다”고 밝혔다.

우 전문위원은 “거래를 통한 손바뀜이 줄고 조합원의 세후 기대수익도 낮아져 결과적으로 사업 추진 동력에 부담으로 작용할 수 있다”고 강조했다.

업계 관계자는 “최근 정비사업은 대출 제한 등의 영향으로 서울 등 일부 지역에만 집중되는 경향을 보이고 있다”며 “해당 지역의 경우 단순히 세제개편안 여파로 사업 추진 속도가 늦어질 가능성은 높지 않다”고 말했다.

이어 “일부 실거주 요건 충족하지 못하는 비거주 조합원 중심으로 부담 커질 수 있으나 전체 사업의 영향을 미칠 정도는 아닐 것으로 예상된다”고 덧붙였다.