[대출 규제 역설] 금리 올라도 집값 못 잡나…‘공급 부족’이 변수

기준금리 연 2.75%, 3년 6개월 만에 0.25% 인상

은행권, 대출총량 규제에 주담대 한도 축소

주택 거래 한파 전망 커졌지만…“가격과 거래량 비례하지 않아”

입주물량 감소에 집값 하락은 미지수

ⓒ연합뉴스

한국은행의 기준금리 인상과 은행권의 대출 한도 축소가 맞물리면서 하반기 부동산 시장의 거래 위축 가능성이 커지고 있다.

대출 금리는 오르는 반면 빌릴 수 있는 금액은 줄어들면서 실수요자의 주택 매수 부담이 한층 가중될 것으로 보인다.

다만 주택공급 위축이 장기화되고 있는 상황이라 거래가 위축되더라도 주택가격 안정화를 기대하긴 어렵단 전망이 나온다.

21일 금융권에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 지난 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트(p) 인상했다.

기준금리 인상은 2023년 1월 연 3.25%에서 3.50%로 오른 이후 3년 6개월 만이다. 한은은 물가 상승세와 고환율 등 금융·경제 여건을 고려해 올해 하반기 추가 인상 가능성도 열어뒀다.

이에 부동산 시장에서는 주택담보대출을 비롯한 주택 관련 대출 금리의 상승 압력이 당분간 이어질 것이란 우려가 나온다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “기준금리 인상에 앞서 시장금리가 이미 상당 폭 오른 상태”라며 “하반기에는 차주들의 이자 부담이 더욱 커질 것”이라고 진단했다.

여기에 은행권이 가계대출 한도를 줄이고 있다는 점도 주택 매수 수요를 제약하는 요인이다.

지난 15일 기준 5대 시중은행 가계대출 잔액의 연초 대비 증가액이 연간 증가 목표액(4조3400억원)을 뛰어 넘는 4조6912억원을 기록하자, 은행권에선 주택 관련 대출 취급을 축소하고 있다.

대표적으로 KB국민은행은 주담대 한도를 기존 6억원에서 3억원으로 축소했으며, 다른 시중은행들도 주담대와 전세대출 취급 조건을 강화했다.

전문가들은 금리 인상과 대출총량 규제에 따른 한도 축소가 주택 거래를 빠르게 위축시킬 수 있다고 진단한다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “총부채원리금상환비율(DSR)을 고려하면 금리가 오를수록 소득 대비 원리금 수준이 높아지기 때문에 대출 한도가 축소된다”며 “그보다 더 강력한 것은 가계대출 총량 규제다. 은행에서 충분한 대출이 나오지 않으면 주택 매수가 어려워질 수 밖에 없다”고 분석했다.

다만 거래 위축이 거래가격 하락으로 직결될지는 미지수다. 금융 여건 변화에 따라 매수세가 일부 진화될 수 있지만 주택이 축소되고 있는 상황이어서 거래가격이 하향조정되기는 쉽지 않단 설명이다.

부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 예정 물량은 1만3019가구다. 이는 올해 예정 물량인 1만7210가구 보다도 24%가량 축소된 것으로 관련 통계가 집게된 1990년 이후 가장 낮은 수치를 기록했다.

김 위원은 “대출 금액이 제한된 데다 상반기에 공급 부족 우려에서 비롯된 패닉바잉 수요에 따른 거래가 많이 이뤄지기도 했고 하반기 잇단 부동산 규제 등으로 거래는 주춤할 수 있다”면서도 “거래량과 가격이 비례하는 상황은 아니기 때문에, 국지적으로 다른 양상이 나타날 수 있다”고 내다봤다.

부동산 업계 한 전문가도 “임대차 시장 역시 공급이 제한된 상황으로, 매수 수요를 보완해주기도 어려운 상황”이라며 “결국 무주택자들은 서울 외곽 등 대출이 적게 나오더라도 매수가 가능한 지역으로 눈을 돌릴 가능성이 있다”고 설명했다.