"서울 주택, 공급 확대 만으론 한계"…해법은 '정책 패러다임 전환'

공급 절벽과 임대차 시장 안정 위한 긴급 정책 토론회

방식에 대한 인식 전환 필요

부담 가능한 임대주택 절실

2일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 ‘서울 주택시장 불안 해법 모색- 공급 절벽과 임대차시장 안정을 위한 긴급 정책 토론회’ 현장.ⓒ데일리안 이나영 기자

서울 집값 안정을 위해서는 공급 확대 중심의 기존 정책에서 벗어나 공급 방식 자체를 바꾸는 프레임 전환이 필요하다는 주장이 나왔다.

단순히 재개발·재건축 규제를 완화해 공급 물량을 확대하기보다는 주거안정을 최우선 가치를 두고 실수요자가 부담 가능한 가격과 다양한 주거 유형을 함께 확보하는 방향으로 정책의 인식 전환이 필요하다는 지적이다.

변창흠 세종대 행정학과 교수(전 국토교통부 장관)은 2일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 ‘서울 주택시장 불안 해법 모색- 공급 절벽과 임대차 시장 안정을 위한 긴급 정책 토론회’에서 “현재 주택시장은 매매·전월세 가격 상승과 지역별 편차 확대, 주택공급 위축 등이 나타나고 있다”며 “단순히 공급 물량을 늘리는 데 집중하기보다 공급 방식에 대한 인식 전환이 필요하다”고 밝혔다.

그는 현재의 공급 정책 만으로는 인허가와 착공 감소에 따른 공급절벽을 해소하기 어렵다고 지적했다.

인허가와 착공, 분양, 입주 등 공급 관련 지표가 일제히 감소하면서 향후 수년간 공급 부족이 불가피한 데다 공급 물량과 유형, 공급 주체 간 불균형까지 심화되고 있다는 것이다.

특히 민간 주택 공급 위축이 두드러지고 있다. 민간 주택 인허가 물량은 2016년 62만3000호에서 지난해 30만4000호로 절반 이하로 크게 줄었다.

반면 같은 기간 공공 주택 인허가 물량은 12만3000호에서 11만호로 큰 변동 없이 유지됐다. 이에 따라 3기 신도시 입주물량이 본격화되는 2029~2030년 이전까지는 공급 공백이 이어질 가능성이 크다는 분석이다.

변 교수는 “서울의 경우 단순한 공급량 부족이 아니라 공급되는 주택의 유형에도 문제가 있다”며 “아파트 중심의 공급이 이어지는 반면 단독·다가구·연립주택 등 상대적으로 저렴한 주택 공급은 사실상 중단되면서 실수요자의 선택지가 크게 줄었다”고 강조했다.

현재의 주택 정책이 수요 억제에 집중되면서 공급 기반까지 약화시켰다는 지적도 나왔다.

김승배 한국부동산개발산업연구원장은 “다주택자 뿐 아니라 실수요자에 대한 대출·세제 규제로 내 집 마련이 어려워지면서 주거 사다리가 무너졌다”며 “민간의 신규 주택 공급 의지도 크게 떨어졌다”고 진단했다.

김 원장은 “재건축·재개발은 중장기 주거공급의 주된 수단으로 계속 추진하고 준공업지역, 역세권, 유휴부지, 노후 상업지역, 전환형 주거공급을 적극 활용해 멸실 없는 주거공급 비율을 높여야 한다”고 제안했다.

또한 “민간 임대주택 공급을 늘리기 위해 등록임대사업자 제도를 2018년 수준으로 복원하고 재건축초과이익환수제는 폐지하거나 공급 촉진이 가능하도록 제도를 전면 보완해야 한다”고 제시했다.

토론에서는 도심 주택공급 확대 방안, 주거 안정 정책 등을 놓고 다양한 제언이 이어졌다.

서성민 변호사(참여연대 민생희망본부)는 “서울 및 수도권 도심 공급 물량 확대는 필요하지만 재원 조달 계획과 한국토지주택공사(LH) 개혁 방안이 함께 제시되어야 한다”며 “재건축·재개발 및 민간 공급 활성화를 위한 규제 완화는 투기 수요 자극과 집값 상승이라는 부작용을 반드시 고려해야 한다”고 꼬집었다.

이윤형 사회혁신기업 더함 이사는 “실제 입주자가 부담 가능한 임대주택 재고가 늘어나야 한다”며 “부담 가능한 임대료 수준의 임대주택 공급이 양과 품질을 모두 만족하기 위해서는 개발부터 운영까지 전 과정에 민관협력이 필요하다”고 말했다.

이어 “장기운영형 개발모델, 임대 중심 복합개발, 리츠 기반 자산운용, 전문인력 양성, 실적확인 제도 등이 필요하다”고 덧붙였다.