장기보유특별공제 제도에 대한 논란

서울 아파트 단지 전경. ⓒ데일리안 홍금표 기자

장기보유특별공제가 장기거주특별공제로 개정이 이뤄질까?

장기보유특별공제는 보유와 거주의 기간을 기준으로 최대 80%(1주택자 기준)까지 양도소득세를 감면해 주는 제도이다. 집을 매수해 장기간 거주한 집을 매도하고 다른 주택으로 거주 이전을 하고자 할 때 현재보다 주거환경이 좋은 집으로 이사를 갈 수 있도록 양도소득세를 감면해 주는 것이 제도의 취지이다.

제도는 노태우 정부시절인 1989년 장기 보유자에게 혜택을 주기 위해 도입됐고 정권이 바뀌면서 여러 차례 개정을 거쳤다.

2019년 문재인 정부는 서울 강남 등의 집값을 잡기 위해 2020년 법 개정, 2021년부터는 실거주 요건이라는 항목을 신설하기도 했다. 그럼에도 보수와 진보 정권을 막론하고 부동산투기 방지와 주택 장기 보유자 보호라는 인식을 바탕으로 제도 자체는 유지됐다.

다만 현 정부에서는 장기보유에 따른 매매차액을 불로소득으로 판단하고, 이 제도를 폐지 또는 개정해 집값 안정이라는 목표를 달성하고자 한다. 그런데 이에 대한 논란이 폭증하고 있다. 어떤 점에서 문제가 되고 있는지 살펴보자.

첫째, 장기보유에 따른 매매차익을 모두 불로소득으로 볼 것인가에 대한 논란이다. 장기보유특별공제는 기본적으로 매년 물가의 상승으로 생기는 주택의 가격상승분을 허구적 이익, 즉 가짜 이익으로 본다.

이를 양도소득에서 제외 해주는 것은 바람직한 방향이라는 것이다. 실질적인 소득의 발생보다는 물가상승에 따른 가격상승이라는 측면이 강하기 때문이다.

예를 들어 1970년대 1000만원을 주고 매수한 단독주택에 거주하지 못하고 내년에 10억으로 매도했을 때 9억9000만원을 양도소득으로 보고 과세를 하는 것이 바람직한지에 대한 논란이다. 장기간 보유에 따른 물가인상률 정도는 인정하는 것이 바람직하다는 것이다.

둘째, 장기보유특별공제를 폐지에 따른 아파트 매물 증가 여부에 대한 논란이다. 집을 매도하고자 할 때 세금이 과중하다고 판단되면 일반적으로 소비자들은 집을 매도하지 않는다. 단기적으로 세금 중과 전에 매도하는 경우는 있겠지만 장기적인 측면에서 매물이 감소하는 효과가 나타날 것이다.

비거주 1주택이 부동산시장에서 사라지면 전세 공급이 감소한다. 우리나라의 임대주택 공급 주체는 공공임대주택과 민간기업·개인이 공급하는 임대주택이 있다.

이들 임대주택의 비율을 살펴보면 정확한 통계자료는 없지만, 공공이 10%, 민간이 90%를 공급한다.

민간기업이나 개인이 공급하는 전세를 원천적으로 차단하면 그 피해는 주거취약계층에게 돌아간다. 공공에서 영구임대주택을 모든 임차인에게 제공할 수는 없는 것이 현실이다. 공공임대주택의 비율이 일정 부분이상 돼야 서민들의 주거불안을 해소할 수 있다.

셋째, 비거주 1주택자의 양도소득을 모두 세금으로 환수하게 되면 주거의 상향이동을 할 수 없고, 하향이동해야 하는 문제가 발생한다. 20억원 정도의 비거주 1주택을 소유하고 사람이 이 집을 매도하고 20억원 정도의 주택으로 수평이동을 하고자 할 때 자금부족으로 어려움을 겪게 된다.

또 현금흐름이 부족한 은퇴자 등이 보유한 아파트를 임대한 후 지가가 저렴한 지방 등에 주택을 임차해 생활하는 소유자들의 고통도 심화될 것이다. 이에 대한 정책의 세심한 설계가 필요하다.

넷째, 비거주 사유에 대한 논란이다. 비거주 1주택 소유자들의 불가피한 비거주 사유를 명확하게 구분하는 것이 쉽지 않다.

기준이 모호할 경우에 소유자들은 혼란을 겪을 수 있고, 조세의 형평성에 대한 논란도 커질 수 있다. 이에 대한 문제들을 해결하지 않으면 조세저항 등의 현상도 나타날 수 있다. 동시에 행정소송을 제기하는 등 사회·행정적 비용 증가를 가져올 수 있다.

결론적으로 우리나라의 부동산 조세제도는 보유기간, 취득시기, 취득대상, 실거주 여부, 주택 수 등에 따라 세율과 공제의 기준이 복잡한 난수표이다. 국민들이 쉽게 접근할 수 있도록 단순화하는 등 전면적인 재구조화가 필요한 시점이다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장