수도권 집 사놓고 전세사는 1주택자, 대출 막는다 [8·13 부동산대책]

수도권·규제지역 비거주 1주택자 전세대출 금지

1주택자 전세대출 보증비율 10%p 축소

고액·고DSR 주담대 위험가중치 상향…LTV·DSR 유지

정부가 수도권·규제지역에 아파트를 보유하면서 실제로는 거주하지 않고 다른 집에 전세로 사는 1주택자를 ‘투기적 목적의 비거주 1주택자’로 보고 전세대출을 원칙적으로 금지한다. ⓒ금융위원회

정부가 수도권·규제지역에 아파트를 보유하면서 실제로는 거주하지 않고 다른 집에 전세로 사는 1주택자를 ‘투기적 목적의 비거주 1주택자’로 보고 전세대출을 원칙적으로 금지한다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 10%포인트(p)씩 낮추고 고액·고DSR 주택담보대출에 대한 은행 자본규제도 강화한다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

우선 전세대출 보증 제한 대상을 기존 다주택자와 투기지역·투기과열지역 내 3억원 초과 아파트 취득자에서 '투기적 목적의 비거주 1주택자'까지 확대한다.

구체적으로 부부합산 기준 수도권·규제지역 내 아파트를 한 채 보유하고 있으면서 해당 주택을 임대하고, 본인과 배우자가 모두 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우가 대상이다.

다만 본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제외한다.

금융당국은 이들이 실거주 목적 없이 수도권·규제지역 아파트를 매입하면서 타인의 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용한 경우라고 판단했다.

현재 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자가 받은 전세대출은 약 6만건, 9조3000억원 규모다.

규제 대상이 되면 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지된다.

다만 법적 의무에 따라 향후 실거주가 예정돼 있거나 세입자가 있는 주택을 매입해 기존 임대차계약 종료를 기다리는 경우, 임대인의 보증금 미반환 등 불가피한 사유가 있는 경우 등에는 예외가 적용된다.

1주택자에 대한 전세대출 보증비율도 낮춘다. 현재 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%인 보증비율을 1주택자에 대해서는 각각 70%, 80%로 10%p씩 축소한다.

무주택자의 보증비율은 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%로 현행 수준을 유지한다. 전세대출 관련 조치는 내년 1월 1일부터 시행한다.

총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화한다.

현재 근로소득은 소득 변동률과 관계없이 최근 1개년 소득을 기준으로 하지만 앞으로는 모든 소득에 대해 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균소득, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균소득을 적용한다.

성과급 등 일시적인 소득 증가로 대출한도가 과도하게 늘어나는 것을 막기 위한 조치다. 해당 조치는 내년 1월부터 시행된다.

은행의 주담대 자본규제도 강화한다. 기존 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대를 추가하고 위험가중치(RW)를 높인다.

금융위는 고액·고DSR 주담대 등에 기존 위험가중치의 2~4배 수준을 적용하는 방안을 예시로 제시했으며 구체적인 부과 기준은 은행권 협의와 자본비율 영향 분석을 거쳐 올해 4분기 확정할 예정이다.

가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)도 새로 도입한다.

가계부채가 국내총생산(GDP)의 일정 수준을 웃돌 경우 은행별 주담대 비중 등에 따라 추가 자본을 적립하도록 하는 방식이다.

금융위는 가계부채의 GDP 대비 비율 80%, 추가 자본 적립 상한 1% 등을 예시로 제시했으며 구체적인 기준은 추후 확정한다.

기존 대출규제의 기본 틀도 유지한다.

규제지역 LTV 40%, 은행권 DSR 40%와 함께 주택가격에 따라 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용되는 주담대 한도를 그대로 유지한다.

다주택자의 기존 주담대 회수도 이어간다. 금융당국은 지난 4월부터 다주택자의 주담대 만기연장을 제한하고 있으며 4월 17일부터 6월까지 총 2001건이 상환됐다.

올해 중 만기가 돌아오는 다주택자·임대사업자 주담대는 약 1만2000건이다.

사업자대출을 받아 주택 구입 등에 사용하는 용도 외 유용에 대한 점검도 강화한다.

금융당국은 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출을 대상으로 올해 말까지 전수점검을 진행하고 결과를 토대로 추가 제도개선에 나설 방침이다.