토허제 확대·대출 조이기…수도권 부동산 거래 ‘급제동’

구리·기흥·동탄 거래 급감…토허제 지정 직후 시장 위축

은행권 주담대 축소에 주택 구매 부담 확대

공급 부족 여전…"집값 상승 압력 지속"

서울 동작구 일대 아파트 밀집지역 모습. ⓒ뉴시스

정부의 토지거래허가구역(토허구역) 확대 지정과 대출 규제가 맞물리면서 수도권 부동산 거래가 빠르게 얼어붙고 있다. 이달 규제에 묶인 경기 동탄·용인 기흥·구리를 비롯해 수도권 전반에서 거래 감소가 감지되고 있다.

23일 각 자치구에서 운영하는 행정 처리 시스템인 새올전자민원창구에 따르면 토허구역 지정일인 이달 5일부터 22일까지 동탄구 토지거래허가 신청건수는 64건으로 지난달 부동산 거래량 2056건 대비 크게 줄었다.

이달 토허구역으로 지정된 다른 지역도 마찬가지다.

용인 기흥은 113건 신청돼 지난달 거래된 1287건 대비 1000건 이상 급감했고, 구리도 지난달 거래량 533건에서 이달 거래 신청 54건으로 90% 가까이 줄었다.

지난달까지 서울 대체 주거지로 인기를 끌었던 세 지역은 정부 규제가 적용되면서 거래가 급감하는 모양새다.

토허구역으로 지정되면 일정 면적 이상 토지를 거래할 때는 지자체 허가를 받아야 한다. 또 주택의 경우 2년간 실거주 의무가 주어진다. 이에 일반적으로 토지거래허가구역에 지정 직후에는 주택 거래가 급감한다.

이에 더해 최근 주택담보대출(주담대) 한도가 축소되는 등 수요자 자금 부담이 커지는 점도 거래 감소 요인으로 꼽힌다.

주택 가격 상승세는 이어지는 반면 대출 한도는 오히려 줄어 주택을 매수할 수 있는 수요가 감소했다는 것이다.

이미 일부 은행권 주담대 조이기에 나서고 있다.

KB국민은행은 이달 주담대 한도를 6억원에서 3억원으로 줄였다. 또 일부 은행에서는 영업점 대면 창구를 통한 단기 변동형 주담대(1·3년) 신규 접수를 중단했다.

대출을 받기 어려워지면서 서울과 경기 전반에서 거래량 감소가 나타나고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래건수는 지난 5월 8906건을 기록했는데 6월에는 4966건으로 줄었다. 이달 거래건수는 2029건으로 6월보다도 적다. 실거래 등록은 계약 체결일로부터 30일 이내인 만큼 6월과 7월 거래는 더 늘어날 수 있지만 이를 고려하더라도 거래가 크게 줄었다.

경기의 경우 7월 부동산 거래가 감소했다.

경기부동산포털 집계 기준 6월 경기 부동산 거래량은 2만6728건이었는데 22일까지 등록된 7월 거래는 1만395건으로 절반 수준이다. 이 또한 향후 실거래 등록되는 거래를 고려해야 하지만 6월 수준에 미치지 못할 수 있다는 전망이 나온다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “금융당국의 가계대출 총량 관리와 은행권의 대출 한도 축소, 금리 상승으로 대출 여건이 악화되면서 유동성이 제약됐다”며 “이 같은 금융 규제가 거래량 감소에 영향을 미친 것으로 볼 수 있다”고 진단했다.

2025년 10월21일 경기 구리 힐스테이트 구리역 단지 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자

줄어드는 거래량에도 업계에서는 서울 등 수도권 핵심 입지 주택 가격 상승 압력이 여전하다고 분석했다. 주택 거래가 감소했더라도 중저가 지역을 중심으로 가격 상승세가 이어지고 있고 주택 공급이 적어 가격을 끌어올리고 있는 탓이다.

정부가 이달 발표할 세제개편안의 구체적인 내용에 따라 주택시장이 영향을 받을 수 있다. 다만 이 또한 단기적으로는 영향이 미미하다는 의견이 나온다.

윤 랩장은 “세제 개편은 실제 적용까지 시간이 걸리고 시장 참여자들의 의사결정에도 시간이 필요한 만큼 단기적인 시장 변화로 이어질 가능성은 크지 않다”고 내다봤다.

김인만 김인만부동산경제연구소장 또한 “세제 개편이 발표되더라도 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라며 “결국 시장은 공급과 수요에 따라 움직이는 만큼 하반기에도 현재와 비슷한 흐름이 이어질 가능성이 높다”고 언급했다.

시장에서는 정부의 부동산 정책 방향에 대해서도 주목하고 있다.

정부는 이날 이재명 대통령 주재로 대국민 부동산 토론회를 열고 시장 상황과 정책 방향을 논의할 예정이다. 토론회에는 김윤덕 국토교통부 장관을 비롯해 부동산 전문가, 교수, 공인중개사 등 140명이 부동산 시장 상황에 대해 의견을 나눌 예정이다.