영끌족 서울 외곽 몰리나…주택 거래 ‘폭발’

대출 비중 큰 금천구, 5년 5개월 만 최다 거래량

중랑·노원·구로 등도 영끌족 몰려

하반기 기준금리 인상 가능성…시장 영향 ‘촉각’

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남 3구 아파트 모습. ⓒ뉴시스

서울 외곽지역에 빚을 내 집을 사는 매수세가 뜨겁다.

규제 문턱이 낮은 중저가 주택 위주로 매수에 나서는 수요자가 늘었다는 의견이 나오는 가운데 하반기 한국은행 기준금리 인상이 시장 흐름을 바꿀 변수로 지목된다.

29일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 5월 서울에서 소유권이전등기(매매) 신청이 접수된 집합건물의 거래가액 대비 채권최고액 비율은 44.63%로 4월(43.87%)보다 0.76%포인트(p) 올랐다.

'채권최고액'은 대출을 받을 때 금융기관이 설정하는 담보 금액의 상한선이다. 액수는 차주가 원금을 갚지 못하거나 담보 물건이 경매로 넘어갈 경우를 가정해 대출금의 120~130% 수준에서 형성된다.

채권최고액 비율은 상대적으로 주택 가격이 낮은 서울 외곽이 높았다. 금천구는 62.14%로 가장 높았고 중랑구(56.25%)와 노원구(54.06%), 구로구(53.52%), 강북구(53.23%) 등도 높은 수준을 유지했다.

그와 달리 고가 주택 밀집 지역 대부분은 채권최고액이 비교적 낮았다. 주택 매수 자금 대부분을 대출 없이 마련한 셈이다. 용산구(27.51%)와 송파구(29.01%), 성동구(29.27%), 서초구(29.72%) 등은 30%를 밑돌았다.

정부가 지난해 6.27대책과 10·15대책 등으로 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억원으로 축소했고 금액에 따라 한도를 차등화했다. 15억원 이하 주택은 6억원까지 대출을 받을 수 있고 15억 초과, 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지 한도가 축소됐다. 비싼 집일수록 대출 없이 매수해야 하는 셈이다.

그럼에도 여전히 서울 외곽은 주택 매수 시 대출 비중이 크다. 전셋값이 오르면서 주택 매수에 나선 수요자가 늘어난 영향이다. 그중에서도 대출을 최대로 받을 수 있는 15억원 이하 주택에 매수가 몰리고 있다.

서울부동산정보광장 기준 5월 금천구 아파트 거래량은 165건으로 2020년 12월 260건 이후 5년 5개월 만에 가장 많았다. 같은 기간 구로구는 676건 거래돼 2020년 6월(863건) 이후 5년 11개월 만에 최대치를 기록했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “정부가 시장 규제 위주 정책을 이어가고 있어 서울 외곽 아파트가 시장을 주도하는 것”이라며 “공급 부족이 심화하고 전셋값 상승이 이어지고 있어 매매가격을 끌어올리고 있다”고 언급했다.

지난 6일 기준 서울 아파트 매매 물건 수는 6만1630건으로 한 달 전인 7만133건보다 12.2% 감소했다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

대출 비중이 큰 '영끌족'이 몰린 상반기와 달리 하반기는 여러 변수 속 일부 매수세가 줄어들 수 있다는 진단이 나온다.

한국은행의 기준금리 인상폭도 시장에 영향을 줄 요인 중 하나다.

한국은행은 지난 24일 발표한'금융안정보고서'에서 "앞으로는 물가 상승 압력 확대 및 경기 개선 전망, 금융안정 리스크 등을 고려해 적절한 시기에 기준금리를 인상할 필요가 있다고 판단한다"고 언급했다.

기준금리가 오르면 주택 매매자금에서 대출 비중이 큰 수요자의 타격이 크다. 또 이전에 주택을 구매한 수요자도 고정금리에서 일정기간 후 변동금리로 전환되는 혼합형 주담대 상품을 받았을 경우 대출 이자 상환 부담이 커 주택 매도 압력이 높아진다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “추가 대출 규제 가능성이 있고 세법 개정과 기준금리 인상 가능성도 있다”며 “하반기에는 상반기 대비 집값 상승률이 둔화할 가능성이 있다”고 진단했다.