[출구 막힌 부동산③] 실속 없는 공급 정책…악순환 반복

중장기 계획 위주 대책…단기간 시장 불안 초래

공사비 급등에 정비사업도 ‘삐걱’

공급 부족 심화에 ‘단기 주택난’ 우려

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남 3구 아파트 모습. ⓒ뉴시스

주택 공급 부족 우려가 커지면서 정부가 여러 차례 대책을 내놨다. 하지만 실제 공급까지 오랜 시간이 걸리는 대책 위주로 쏟아지면서 효과에 대한 의문이 커지고 있다. 이에 단기간 주택 가격 상승세를 기정사실로 하는 목소리도 나온다.

윤석열 정부와 이재명 정부는 매년 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 윤석열 전 대통령 취임 첫 해인 2022년에는 신규 정비구역 지정 확대와 재건축부담금 완화 등을 담은 8·16대책이 나왔고, 2023년에는 수도권 공공택지 내 주택 물량을 늘리는 9·26대책이 공개됐다.

2024년에는 준공 후 30년이 지난 아파트 안전진단을 면제하는 1·10 대책이 발표됐다. 또 서울과 수도권 일부 지역 개발제한구역(그린벨트)를 해제해 주택을 공급하는 8·8대책도 나왔다.

지난해에는 이재명 정부가 9·7대책을 내놨다. 2030년까지 수도권에 135만 가구를 신규 착공하고 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 나서 주택을 공급하는 방안이 주 내용이다. 올해는 1·29대책이 나왔다.

다만 이러한 대책에도 수요가 몰리는 서울 등 수도권은 주택 공급이 지지부진하다. 올해 1~4월 서울 착공 물량은 7023가구로 지난해 같은 기간 기록한 8357가구보다 적다. 경기는 2만3217가구에서 2만3395가구로 소폭 증가했다.

전국 착공 실적은 5만9065가구에서 7만1650가구로 늘었는데 서울과 경기는 주택 공급이 이뤄지지 않고 있다. 정부가 수도권 위주 주택 공급을 대책을 내놨음에도 아직 별다른 실효성이 없는 셈이다.

서울 시내의 한 공사 현장.ⓒ뉴시스

업계에서는 정부가 내놓는 대책이 중장기적 목표만 담고 있어 단기간 주택 공급에 영향을 주지 못하고 있다고 지적했다.

정비사업 규제 완화, 신규 택지 발굴 등 실제 착공까지 오랜 시간이 소요되는 방안 위주로 발표된 탓이다. 여기에 시장 안정을 위한 물량 확보까지 더 오랜 시간이 걸릴 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 주택 공급에 본격적으로 나선 것은 2010년대 후반으로 10년이 되지 않았다”며 “신종코로나바이러스 감염증(코로나19)과 미국 기준금리 급등 등 건설경기에 악영향을 주는 요인이 쏟아지며 주택 공급에 걸림돌이 됐다”고 설명했다.

이어 "부동산 시장을 안정시킬 유의미한 물량을 확보하기까지 상당한 시간이 걸릴 것"이라고 덧붙였다.

2024년 11월 나온 서울·고양·의왕·의정부 그린벨트 해제 방안의 경우 1년 7개월이 지난 현재까지도 서울 서리풀지구를 제외하면 지구 지정 전이다. 국토교통부는 지구지정부터 주택착공까지 약 56개월이 소요된다고 진단했는데 지구지정 전인 사업장은 4년 이상 지나야 착공을 진행할 전망이다.

가장 사업 속도가 빠른 서리풀지구도 주민 반발이 이어지고 있다. 서리풀2지구에 있는 우면동 성당 신자와 송동마을·식유촌 주민 등은 강제 수용에 반대하는 집회를 진행하고 있다. 국토부는 2028년 12월 착공을 목표로 하고 있지만 주민 반발이 이어질 경우 그마저도 미뤄질 가능성이 크다.

정부가 개발을 추진하고 있는 다른 현장도 마찬가지다. 정부가 지난 1월 발표한 과천경마공원과 방첩사 개발 계획은 과천시와 마사회 반발이 여전하다.

신계용 과천시장은 지난 19일 사회관계망서비스(SNS)에 “경마공원은 현재의 과천시민 뿐만 아니라 미래 세대가 함께 누려야 할 매우 소중한 공간”이라며 “국토부나 정부의 일방적인 추진으로 이전이 결정돼서는 안 되며, 도시가 감당할 수 있는 기반시설과 정주 여건이 충분히 마련될 수 있는지 원점에서부터 면밀한 검토가 선행돼야 한다”고 강조했다.

2026년 2월 7일 경기 과천 경마공원(렛츠런파크 서울) 정문에 한국마사회 노조가 설치한 정부 대책 반대 현수막이 걸려 있다. ⓒ데일리안 이수현 기자

정부도 주택 공급 현장 애로해소 지원센터를 운영하는 등 단기간 문제를 겪고 있는 현장 지원에 나서고 있지만 공사비 상승세가 이어지면서 극적인 주택 공급 확대는 어렵다는 지적이 나온다.

업계 한 전문가는 “서울에서 재개발 재건축을 하려고 하면 분담금이 수억 원 이상 나오는 곳이 다수”라며 “서울 내 정비사업을 활성화하겠다는 구상도 실현하기 어렵다”고 진단했다.

이에 업계에서는 단기간 주택 공급 부족은 불가피하다는 의견이 우세하다. 주택 공급 부족은 기존 주택 상승으로 이어지며 서민 주거불안으로 번질 수 있다는 우려도 나온다.

한국건설산업연구원은 지난 18일 ‘2026 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나’에서 올해 하반기 수도권 집값이 2.5% 올라 연간 상승률이 4.5%에 달할 것으로 진단했다. 신규 입주 물량이 감소하고 전셋값이 상승하면서 가격 상승 압력이 높아지고 있다는 분석도 내놨다. <끝>