박형석 마스턴운용 대표 “한국 부동산 시장, 구조적 전환기 맞아”

‘PERE 네트워크 서울 포럼 2026’ 스피커 참여

거시경제 변동성·금리 불확실성 속 전략 논의

“선별적 투자·회복 탄력성·자본 보존이 핵심”

박형석 마스턴투자운용 대표이사. ⓒ마스턴투자운용

최근 부동산 투자 환경이 변화하는 가운데 박형석 마스턴투자운용 대표이사가 “현재 한국 부동산 시장은 단순한 경기 조정 국면이 아닌 구조적 전환기에 있다”고 주장했다.

4일 마스턴투자운용에 따르면 박형석 대표는 이달 2일 여의도 콘래드 호텔에서 개최된 글로벌 부동산 사모펀드 콘퍼런스 ‘PERE 네트워크 서울 포럼 2026’에 참석해 글로벌 부동산 투자 환경 변화와 시장 대응 전략을 공유했다.

‘PERE 네트워크 서울 포럼’은 글로벌 부동산 사모펀드 업계 전문가들이 모여 시장 트렌드와 투자 전략을 논의하고 네트워킹을 진행하는 행사다.

이날 박 대표는 ‘펀드 투자 구조의 전략적 변화에 대한 투자자의 전망’ 세션에 스피커로 참여했다.

해당 세션에서는 거시경제 변동성 확대와 금리 불확실성, 인플레이션 우려 속 변화하는 글로벌 부동산 투자 구조와 대응 전략을 중심으로 논의가 이뤄졌다.

박 대표는 “(한국 부동산 시장의) 지난 사이클이 성장과 레버리지 중심이었다면 이번 사이클은 선별적 투자와 회복 탄력성, 자본 보존이 핵심이 될 것”이라고 말했다.

스피커들은 최근 글로벌 부동산 시장의 변동성이 확대되는 가운데 한국 자본시장의 역할과 투자 전략 변화에 대해서도 의견을 나눴다.

최근 국내 자본시장의 성장세에 글로벌 부동산 투자 재개에 대한 기대가 높아지면서 단일 자산 중심 투자에서 벗어나 펀드 구조를 활용한 투자 전략과 리스크 관리 방식에 대한 관심이 확대되고 있다는 공감대가 형성됐다.

박 대표는 “현재 시장에서는 금리 상승 이후 자금조달 환경의 변화와 AI·디지털 전환에 따른 공간 수요 변화 등 여러 구조적 변화가 동시에 진행되고 있다”며 “이러한 변화 속 자산 간, 그리고 같은 자산군 내에서도 경쟁력에 따른 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다”고 진단했다.

이어 “오피스 시장의 경우 AI 확산이 단기적으로는 필요 면적 감소 요인으로 작용할 수 있으나, 기술 혁신은 새로운 산업과 공간 수요를 동시에 만들어 왔다”며 “결국 어느 시장에 투자하느냐보다 어떤 자산을 선택하느냐가 중요한 시기”라고 강조했다.

박 대표와 함께 이태석 마스턴투자운용 국내투자부문 투자6본부 팀장은 ‘밸류애드 리포지셔닝을 통한 초과 수익 창출’을 주제로 열린 세션에 스피커로 참석했다.

이 세션에서는 금리 변동성과 캡레이트(Cap rate) 상승 환경 속 초과수익을 창출할 수 있는 투자 전략과 기존 자산의 기능·운영 구조를 개선해 가치를 높이는 밸류애드(Value-add) 리포지셔닝 접근법이 주요 논의 주제로 다뤄졌다.

이태석 팀장은 “캡레이트 상승과 금리 변동성이 일상화된 환경에서는 단순히 시장 상승에 의존하는 전략만으로는 충분하지 않다”고 분석했다.

그러면서 “자산운용사가 적극 개입해 임차인 구성을 개선하고 물리적 가치 상승을 실행하는 등 자산의 펀더멘털을 높이는 밸류애드 전략이 초과수익을 창출하는 핵심 수단이 될 것”이라고 말했다.

한편 박 대표는 미국 코넬대학교에서 부동산학 석사를 취득한 정통 부동산 투자 전문가로, 약 30년 동안 투자·자산운용 업계에서 활동한 실무형 경영인이다.

현재 세계 최대 부동산·도시개발 연구기관인 ULI(Urban Land Institute) 한국 회장을 맡고 있으며, 글로벌 부동산 투자 시장의 흐름과 한국 시장을 연결하는 가교 역할을 수행하고 있다.