서울 도시경쟁력 강화…규제철폐 4건 발표

도시 건축디자인 혁신사업 절차 단축

경복궁 서측 지구단위계획 변경

건축자산 진흥구역 내 한옥 생태면적률 적용 완화

정비사업 전선지중화 시 허용용적률 인센티브

도시·건축 디자인 혁신사업 추진 대상지. ⓒ서울시

서울시가 도시경쟁력을 강화하고 시민 편익을 제고하기 위해 도시 디자인과 한옥, 정비사업 제도를 개선한다고 7일 밝혔다.

이번에 발표한 규제철폐안은 ▲도시·건축 디자인 혁신사업 제도개선 ▲‘경복궁 서측’ 한옥 건폐율 특례 적용 추진 ▲건축자산 진흥구역 내 한옥 생태면적률 적용 완화▲주택정비형 재개발‧재건축 전선지중화 시 허용용적률 인센티브 부여 등 총 4건이다.

서울시의 ‘도시·건축 디자인 혁신사업’은 창의적이고 혁신적인 디자인과 시민 개방공간 등 공공성을 갖춘 건축계획을 제출하면 용적률을 높여주거나 높이 제한을 완화하는 등 인센티브를 제공해 주는 사업이다.

다만 복잡한 심의 절차로 인해 대상지 선정부터 건축허가까지 2년 이상 장기간 소요되고, 특정 지역·대규모 필지 위주로 사업이 추진됐다. 또 대상지 선정부터 특별건축구역 고시까지 7단계의 절차를 거치며, 이 과정에서 대상지 선정과 인센티브량 산정이 분리된 이원적 평가체계와 후속 단계의 반복 검토가 사업기간을 장기화시킬 우려가 있었다.

서울시는 이를 해소하고자 사업추진 과정에서 위원회별 권한과 책임을 조정·개선해 절차를 4단계로 간소화하고 기간도 당초 24개월에서 17개월로 단축한다.

대상지 선정 및 용적률 인센티브량 결정을 ‘도시·건축디자인 혁신위원회’로 일원화하고 건축위원회 내‘소위원회’절차를 ‘본위원회’와 통합했다.

동시에 지역 간 균형 있는 발전을 유도한다. 강북 지역 등에도 혁신적인 건축물이 들어설 수 있도록 대상지 선정 과정에서 토지 가격이 상대적으로 낮은 지역이나 규모가 작은 대상지에 대해 가점제를 도입한다.

공시지가 보정계수를 활용해 토지가격이 낮은 지역이나 면적 5000㎡미만 사업지는 개발 여건 등을 고려해 가점제를 도입했다.

ⓒ서울시

한옥규제도 완화했다. 한옥 밀집 지역 지구단위계획 수립 이후 ‘건축자산 진흥구역’으로 지정되면 '한옥 등 건축자산법'에 따라 건폐율 최대 90%까지 완화 적용할 수 있다. 이를 통해 한옥 마당에 상부구조물(차양, 덮개 등)을 설치해 카페나 식당 등으로 활용할 수 있다.

건축자산진흥구역은 한옥 등 건축자산이 집적된 지역을 종합적으로 관리하고 건축 특례와 공공사업을 통한 진흥을 지원하기 위한 제도다. 지구단위계획에서 정하는 한옥의 지붕, 마당 등 형태 및 외관 지침에 대한 세부 기준을 충족하는 경우 건폐율 완화(최대 90%) 등 특례를 적용받을 수 있으며, 현재 북촌, 인사동 등이 완화 적용을 받고 있다.

지속적으로 관광객이 늘고 있는 서촌(경복궁 서측)도 지역 상점과 카페의 수요가 증가함에 따라 건폐율을 완화 받을 수 있도록 경복궁 서측 한옥 ‘마당’에 대한 기준 및 내용을 담은 지구단위계획 변경을 연내 추진할 계획이다.

지역주민·전문가 의견수렴으로 마당 내 상부 구조물 설치 시 처마선 높이 이하, 목조 사용 원칙 등 가이드 라인을 도입해 한옥 경관은 지키면서도 생활·영업 공간 활용성을 확보하도록 한다.

건축자산 진흥구역 내 한옥 생태면적률 적용도 완화한다. 생태면적률이란 전체 개발 면적 중 자연지반, 수공간, 옥상·벽면녹화 등 ‘생태적 기능 또는 자연순환 기능’을 가진 공간 면적이 차지하는 비율이다.

서울 내 한옥은 대부분 면적이 좁고 기와지붕 등으로 인해 옥상녹화 등 일반 건축물과 동일한 방식으로는 현행 생태면적률 기준을 준수하기 힘들다.

이에 서울시는 ‘서울특별시 생태면적률 운영지침’을 개정해 생태면적률 의무 확보 대상에서 건축자산 진흥구역 내 한옥은 제외한다.

ⓒ서울시

서울시는 전신주 등으로 인한 보행자 불편, 도시 미관 저해 등의 문제를 해결하기 위해, 주택정비형 재개발·재건축에도 전선지중화 용적률 인센티브를 도입한다.

그동안 도시정비형 재개발사업에는 도시 미관 향상, 보행 가로 활성화 등을 위해 용적률 인센티브 항목에 ‘가로지장물 이전·지중화’가 있었지만 주택정비형 사업 인센티브에는 적용되지 않았다.

한국전력공사가 시행하는 전선지중화 사업은 높은 사업비 부담, 이설부지 확보 등의 어려움으로 추진이 어려워 최근 자치구를 중심으로 정비사업을 통한 노후 주거지 개선 시 도로 전선지중화를 통한 지역환경 개선 유도 필요성이 지속 제기됐다.

이에 서울시는 ‘2030 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획’내 주택 재건축·재개발 인센티브 항목에 ‘가로지장물 이전·전선지중화’ 사업을 포함하고 허용용적률을 최대 5%포인트(p) 이내 부여하도록 했다.

가로의 연속성을 감안해 정비구역과 연결되는 구역 바깥에 위치한 도로도 일부 포함할 수 있도록 하여 제도개선의 실효성을 높였다.

서울시는 이번 허용용적률 인센티브 항목 확대로 시민이 일상에서 체감할 수 있는 생활 가로의 안전 및 지역경관 수준이 한층 더 올라갈 뿐만 아니라 재개발‧재건축 사업의 공공성도 강화할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이준형 서울시 규제혁신기획관은 “불합리한 규제의 벽을 허무는 것은 민간의 창의성을 깨우고 지역경제에 활력을 불어넣는 촉매제와 같다”며 “기존 제도의 틀에 갇혀있던 일률적인 규제를 사회·경제적 여건에 맞춰 유연하게 개선해 나가겠다”라고 말했다.