텅 빈 지식산업센터를 원룸으로?…정부 대책에도 과제 ‘산적’

전국 지식산업센터 공실률 43.5%…수도권도 42.7% 달해

LH 매입·리모델링해 청년·신혼부부 공공주택으로 공급

입지·리모델링 비용·사업성 등 실효성 확보는 ‘과제’

ⓒAI 생성 이미지

정부가 공실인 지식산업센터 등 비주택을 주거용으로 전환해 청년과 신혼부부에게 공급하는 방안에 속도를 내고 있다.

수도권 전월세난을 완화하는 동시에 지식산업센터의 공실 문제를 해소하겠다는 구상이지만 입지와 주택 수요의 불일치, 리모델링 비용과 사업성 확보 등 풀어야 할 과제도 적지 않다.

11일 국토교통부 등에 따르면 정부는 전날 관계부처 합동으로 ‘지식산업센터 공실 대책 및 제도 개선 방안’을 발표했다.

공급 과잉으로 미분양과 공실이 누적된 지식산업센터의 신규 공급을 조절하는 한편, 기존 건물은 주거시설 등으로 전환해 활용도를 높이는 것이 핵심이다.

정부에 따르면 지난 2023년부터 2025년까지 전국에서 준공된 지식산업센터는 153곳이다. 이들 시설의 미분양률은 26.9%, 공실률은 43.5%로 집계됐다.

수도권에서도 미분양률과 공실률이 각각 26.1%, 42.7%에 달했다. 준공된 지식산업센터 10곳 중 4곳 이상이 비어 있는 셈이다.

이에 건설업계에서도 지식산업센터의 용도를 주거·숙박시설 등으로 전환할 수 있도록 관련 규제를 풀어달라고 꾸준히 요구해 왔다.

대한건설협회는 지난해 5월 새 정부에 전달할 건설·부동산 정책 과제로 지식산업센터 용도 전환을 제안했으며, 지난 7월 관련 토론회에서도 제도 개선 필요성이 제기됐다.

수도권 전월세난을 완화하기 위해 비아파트 단기 공급을 추진하는 정부로서도 이미 준공된 비주택을 리모델링하는 방안은 검토할 만한 카드다. 신규 주택을 짓는 것보다 공급 기간을 단축할 수 있어서다.

한국토지주택공사(LH)는 비주택을 직접 매입해 리모델링하거나 사업자와 매입약정을 체결한 뒤 청년·신혼부부 등을 위한 공공임대주택으로 공급하는 사업을 추진하고 있다.

준주택 전환을 유도하기 위한 규제 완화도 병행한다. 정부는 국토계획법 시행령을 개정해 내년까지 한시적으로 일반공업지역 내 지식산업센터 등을 오피스텔로 전환할 수 있도록 허용했다.

주차장 규제도 완화한다. 내년까지 전용면적 30㎡ 미만 오피스텔로 용도를 전환하면 추가로 확보해야 하는 주차장 설치 의무를 면제한다.

비주택 리모델링 기금 대출과 준주택에 대한 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 등 금융 지원도 제공할 방침이다.

다만 규제를 완화하더라도 실제 주택 공급과 공실 해소로 이어질지는 불확실하다. 지식산업센터가 주로 산업단지나 도심 외곽에 들어서 있어 주거 수요가 충분하지 않은 곳도 있기 때문이다.

건물을 주거 기준에 맞게 고치는 데 적지 않은 비용이 든다는 점도 부담이다. 이미 미분양과 공실 누적으로 유동성 위기를 겪는 사업자가 추가 공사비를 투입하기 쉽지 않은 데다, 용도 전환 이후 분양이나 임대를 통해 충분한 수익을 낼 수 있을지도 장담하기 어렵다.

실제로 LH가 비주택을 직접 매입해 리모델링한 뒤 공공임대로 공급하는 직접시행 방식은 지난 4월 27일부터 5월 29일까지 신청을 받았지만 서울 9건과 경기 8건 등 총 17건이 접수되는 데 그쳤다.

LH의 매입약정 방식은 현재 공모가 진행 중이다. 당초 지난 7월27일부터 이달 9일까지 신청받을 예정이었으나, 업계 요청에 따라 접수 기한을 이달 30일까지 연장했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “유동성 확보가 어려운 시행사가 지식산업센터의 주거 용도 전환 비용을 부담하기 쉽지 않은 상황”이라며 “주거용 부동산으로 전환하더라도 분양이나 임대 운영을 통해 수익성을 확보하기 녹록지 않다”고 말했다.

이어 “LH의 매입가격이 충분해야 사업자들의 신청 수요가 나타날 것”이라며 “여러 규제를 완화하더라도 개별 지식산업센터를 세부적인 주거용 건축물 기준에 맞추는 데 어려움이 있을 수 있다”고 지적했다.