집주인 들어오고 전세대출 막히고…세입자 보호책은 어디에

비거주 1주택자 세 부담 확대에 집주인 실거주 유인 커져

세입자 날벼락…전세대출 제한 등 금융 부문 대책도 부담

서울 송파구 내 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙어 있다.ⓒ뉴시스

정부가 실거주 중심의 세제 개편안을 발표하면서 전월세 시장에 긴장감이 커지고 있다.

비거주 주택에 대한 세 부담이 확대되면서 집주인들의 실거주 전환 유인이 높아져 임대 물량이 감소할 가능성이 커진 데다 금융당국이 전세대출 규제까지 검토하면서 세입자들의 주거 부담이 한층 가중될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

7일 업계에 따르면 재경경제부는 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’을 통해 일반 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 높였다. 반면 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원으로 낮춘다.

공정시장가액비율은 거주·비거주 1주택 모두 60%에서 70%로 오른다.

비거주 1주택자의 세 부담은 크게 늘어날 전망이다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과에 따르면 서울 서초구 '반포자이' 전용 84㎡ 거주 1주택자의 보유세는 올해 1809만원에서 내년 2763만원으로 약 52% 증가한다.

반면 같은 주택을 보유한 비거주 1주택자의 보유세는 내년 3318만원으로, 거주자보다 20%가량 많은 수준이다.

비거주 1주택자의 세 부담이 커지고 실거주에 따른 세제 혜택이 확대되는 만큼 집주인들의 실거주 전환이 늘어날 것으로 예상된다.

금융당국의 전세대출 규제 검토도 전월세 시장의 불안 요인으로 꼽힌다.

금융위원회는 비거주 1주택자의 전세대출을 제한하는 방안을 포함한 금융 부문 부동산 대책을 마련 중이다.

현재 비거주 1주택자의 전세대출 제한과 보증비율(수도권 80%, 비수도권 90%) 추가 축소 등에 무게가 실린다. 지난해 9.7 대책을 통해 1주택자 전세대출 한도가 일괄 2억원으로 조정됐는데 이를 0원으로 축소하는 방안이다.

앞서 이재명 대통령은 지난달 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 “전세대출이 집값 폭등의 주원인”이라며 “이제는 조정할 때가 됐다”고 밝힌 바 있다.

시장에서는 비거주 1주택자에 대한 세 부담 확대와 전세대출 규제가 동시에 추진될 경우 전월세 시장 불안이 커질 수 있다고 우려의 목소리가 나온다.

세 부담 증가로 집주인들의 실거주 전환이 늘어나면 임대시장에 나오는 전세 물량이 줄어들 가능성이 크다. 공급 감소는 전셋값 상승 압력을 키울 수 밖에 없다.

여기에 전세대출 규제까지 더해질 경우 세입자들의 자금 조달 여건도 악화돼 주거 부담은 더욱 커질 것으로 전망된다.

일각에서는 전월세 시장 불안과 세입자 부담을 완화할 정부의 보완 대책이 부족하다는 지적이 나온다.

이미 서울을 중심으로 전월세난이 심화한 상황이다. 실제로 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 서울아파트 전세 매물 수는 2만937건으로 전년 같은 기간 대비 10.7% 감소했다.

서울아파트의 평균 전세가격은 7억458만원으로 관련 통계 작성 이후 처음으로 7억원을 넘어섰다.

앞으로도 서울 아파트 전셋값 상승세가 이어질 수 있다는 전망이 나온다.

KB부동산에 따르면 지난달 서울 전세가격전망지수는 136.1로 지난 4월 이후 연속으로 130선을 웃돌고 있다. 이 지수는 100을 넘을수록 3개월 후 전세 가격이 상승한다는 전망이 우세하다는 것을 의미한다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부의 부동산 정책은 세입자를 시장에서 밀어내고 자산 여력이 있는 계층만 시장에 남게 할 수 있다는 점에서 우려가 크다”며 “이는 주거 양극화가 심화되는 등 사회적 문제로 이어질 가능성이 크다”고 밝혔다.

이어 “임대주택을 공급하는 비거주 주택 보유자까지 투기 대상으로만 볼 것이 아니라 각 주체가 제 역할을 하면서 긍정적인 변화를 이끌어낼 수 있도록 정책이 설계돼야 한다”고 덧붙였다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전세의 월세 전환과 가격 상승은 지속될 것”이라며 “비아파트 공급과 관련 제도 완화 등의 추가 정책 보완이 필요하다”고 말했다.