[2026 세법개정안] 과세 형평성 높인다…종부세 가액 기준 전환 명암

주택 수 따른 세율 차등 폐지…다주택자 역차별 완화 기대

과세표준 6억원 초과 세율 인상

세금 부담 적은 주택 수요 쏠림 가능

실거주 1주택 우대 유지에 ‘똘똘한 한 채’ 선호 이어질 듯

서울 시내의 한 아파트 공사 현장.ⓒ뉴시스

정부가 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 주택가액 중심으로 전환하면서 다주택자에게 불리했던 과세 형평성 논란은 다소 완화될 전망이다.

다만 고가주택 세율 인상과 실거주 1주택자 우대가 맞물리면서 상대적으로 세 부담이 낮은 가격대나 상급지 한 채로 수요가 다시 쏠릴 수 있다는 분석도 나온다.

3일 정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 종부세 세율은 기존 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 일원화된다. 이전에는 주택 수에 따라 종부세가 차등 부과됐는데 이를 가액 기준으로 일원화한 것이다.

동시에 과세표준 6억원 초과 구간 세율도 늘어난다.

과세표준 6~12억원 주택은 현재 세율 1.0%였는데 내년부터 1.3%로 늘어난다. 또 12억 초과~25억원 이하 주택은 현재 1·2주택자 기준 세율 1.3%인데 내년에는 1.5%, 2028년에는 2.0%로 늘어난다.

종부세 세율 기준 변경을 조세 형평성을 높이기 위해서다. 이전에는 저렴한 주택을 다수 보유한 수요자가 고가 주택 1채를 보유한 수요자보다 더 많은 세금을 내야 했다.

과세표준이 총 16억원으로 같더라도 1·2주택자는 최고 1.3%, 3주택 이상 다주택자는 최고 2.0%의 세율을 적용받았다.

이 같은 과세 구조가 다주택자의 보유 주택 처분과 상급지 고가주택 매입을 부추겨 고가 주택에 수요가 몰리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시켰다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

강성훈 한양대 정책학과 교수는 지난달 23일 이재명 대통령 주재로 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 “현행 제도에서 30억원 주택 1채를 가진 경우와 10억원 주택 3채를 가진 경우를 비교해 보면 1채를 가진 쪽의 세율이 더 낮다”며 “과세 형평성 차원에서 주택 보유수가 아니라 주택가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의할 필요가 있다”고 제언하기도 했다.

종부세율이 주택가액 기준으로 일원화되면서 주택 수에 따른 과세 형평성 논란은 다소 줄어들 전망이다. 앞으로는 주택 수가 아닌 보유 주택의 가액에 따라 동일한 세율 체계를 적용받기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “거주 여부와 상관없이 절세 목적으로 ‘똘똘한 한 채’를 선호하며 발생한 양극화 현상은 어느 정도 해소될 것으로 보인다”고 진단했다.

서울 시내의 한 부동산중개업소에 매물 정보가 붙어있다.ⓒ뉴시스

다만 정부 세제개편안에 따라 과세표준 6억원 초과 구간을 피할 수 있는 주택 가격대에 수요가 몰릴 수 있다는 진단이 나온다.

내년부터 과세표준이 6억원을 초과하면 올해보다 높은 세율을 적용받아 세 부담이 늘어날 수 있기 때문이다. 이에 상대적으로 세금 부담이 덜한 ‘가성비’ 매물에 수요가 몰릴 수 있다는 분석이다.

정부가 다주택자 양도소득세 중과를 한시 완화하기로 하면서 1주택자로 전환하려는 다주택자가 늘어날 수 있다.

현재는 조정대상지역 2주택자의 중과세율이 20%포인트(p)인데 정부는 이를 완화해 내년에는 5%p, 2028년에는 10%p를 적용하기로 했다.

다주택자의 주택 매도 부담이 줄어들면서 종부세 부담이 상대적으로 낮은 주택으로 갈아탈 가능성이 있다는 것이다.

남 연구원은 “기존과 동일한 세율을 적용받는 구간인 과세표준 6억원 이하 구간에 해당하는 주택이 ‘절세가 가능한 똘똘한 한 채”로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 가능성도 존재한다”고 진단했다.

또 업계에서는 정부가 실거주 중심 정책을 이어가고 있는 만큼 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 이어질 것으로 진단했다.

정부는 세제개편안을 통해 1가구 1주택 실거주자 대상 종부세 공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 상향 조정하기로 했다. 그와 달리 비거주 1주택자는 현행 12억원에서 9억원으로 인하하고 다주택자는 그보다 더 줄이기로 했다.

송승현 도시와경제 대표는 “여전히 다주택자나 비거주 1주택자에게 불리한 과세 구조인 만큼 기존 주택을 처분하고 상급지 고가 1주택으로 이동하려는 수요가 여전할 것”이라며 “다주택자와 1주택자 세금에 차등이 있는 만큼 똘똘한 한 채는 그대로 이어질 수 있다”고 진단했다.