집값 잡기 추가 카드 나오나…토허제 확대·종부세 강화 ‘주목’

대통령 비롯 핵심 인사들 과세 정상화 필요성 강조

실거주 중심 개편 유력…일각선 거래 위축 등 부작용 우려

서울의 한 부동산중개업소에 매물 안내문이 붙어있다.ⓒ뉴시스

정부의 부동산 종합대책 발표를 앞두고 정책 향방에 대한 관심이 커지고 있다.

시장에서는 동탄·용인·구리 등 일부 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 가능성, 종합부동산세(종부세) 강화, 장기보유특별공제(장특공) 개편, 등록임대사업자 혜택 축소, 전세자금대출 강화 등 다양한 시나리오 등이 거론되고 있다.

다만 일각에서는 공급 부족 우려가 지속되고 있는 상황에서 거래 위축과 전월세 불안으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

25일 업계에 따르면 이재명 대통령을 비롯한 정부 핵심 인사들이 잇따라 부동산 과세 정상화 필요성을 언급하면서 관련 세제 개편에 무게가 실리고 있다.

특히 정부가 실거주 중심의 주택시장 구조를 강조해온 만큼 실제 거주 기간에 혜택을 주는 방향으로 세제 개편이 이뤄질 것으로 보인다.

우선 양도세 영역에서 장특공 개편이 유력하다. 현행 제도는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제해준다. 보유기간 40%, 거주기간 40%를 각각 인정하는 구조다.

하지만 정부가 그동안 오래 보유했다는 이유 만으로 고가 주택에 과도한 세제 혜택이 부여되는 것이 적절한지에 대해 의문을 제기한 만큼 단순 보유 공제를 줄이거나 폐지하고, 실제 거주한 기간에 대한 공제 비중을 확대할 것으로 예상된다.

보유세도 손질에 나설 가능성이 크다. 공시가격에 적용되는 공정시장가액비율을 조정하는 방안과 세율 자체를 인상하는 방안이 함께 거론된다.

공정시장가액비율 조정은 법 개정 없이 시행령 개정 만으로 추진할 수 있어 현실적인 대안으로 꼽히지만, 초고가·비거주 주택을 중심으로 세율 자체를 높이는 방안에 무게가 더욱 실리는 분위기다.

종부세 과표 구간을 세분화해 고가 주택에 대한 과세를 촘촘하게 하는 방안도 언급되고 있다.

현재 종부세는 과표 3억원 이하부터 94억원 초과까지 7단계로 나눠 0.5∼2.7%의 세율을 적용한다.

등록임대사업자에 대한 양도소득세 중과 배제 혜택 축소도 논의될 수 있다.

임광현 국세청장은 최근 “등록 임대 다주택자에게 엑시트할 기회를 주면 매물 잠김 상황이 해소되면서 6만8000여 가구의 서울 아파트가 시장에 공급될 것”이라고 밝힌 바 있다. 임대 사업자에 대한 과세 혜택을 줄여 매물 출회를 노리겠다는 것이다.

또한 최근 집값이 급등하고 있는 경기 화성 동탄구와 구리시, 용인시 기흥구 등이 규제지역에 편입될 수 있다는 관측도 나온다.

세 지역은 국토교통부의 조정대상지역 및 투기과열지구지정 요건을 모두 충족한 상황이다. 특히 동탄구는 6월 셋째 주 아파트 매매가격이 전주보다 2.22% 오르며 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다.

다만 토지거래허가구역은 2곳 이상 시·도에 대해서는 국토부가 지정할 수 있고 단일 시·도에 대해서는 해당 광역자치단체가 지정할 수 있다는 점을 고려하면 세 곳 모두 경기도인 만큼 권한이 경기도지사에게 있는 셈이다.

이 밖에도 비거주 1주택자의 전세자금 대출, 기업 사내대출 총부채원리금상환비율(DSR) 편입 가능성 등도 언급되고 있다.

전문가들은 과세 강화와 대출 규제가 시장 안정 효과를 낼 수 있지만 매물 잠김과 거래 위축 등의 부작용을 낳을 수 있다고 우려한다.

세 부담 확대에 따라 일부 보유자들이 매도 대신 관망에 나설 경우 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있고, 대출 규제 강화로 실수요자의 매수 여력이 낮아지면서 거래 감소로 이어질 수 있다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “보유세 등의 세제개편으로 집값을 잡겠다는 시도가 거주지역에 따른 신분의 고착화를 초래할 수도 있다는 점을 유의해야 한다”며 “특히 보유세와 양도세를 모두 강화하면 시장거래가 위축되면서 주택가격의 변동성은 일부 억제할 수 있겠지만 시장가격이 급락하거나 안정되기는 쉽지 않다”고 말했다.