부동산 대출 막히자…45조원 사모대출 시장 열린다

PF 규제에 신용공백 확대

상업용 부동산 대출 수요 이동

국내 상업용 부동산 대출 시장에서 사모대출이 공략 가능한 시장 규모는 연간 약 31조~45조원에 달하는 것으로 추산된다. ⓒ이지스자산운용

국내 상업용 부동산(CRE) 시장에서 은행권 대출이 위축되면서 사모대출이 새로운 투자처로 부상하고 있다.

정부의 부동산 대출 규제와 금융회사의 리스크 관리 강화로 신용공급 공백이 커지자 이를 메우는 대체 자금 공급원으로 사모대출 시장이 빠르게 성장하고 있다는 분석이다.

20일 이지스자산운용 전략리서치실에서 발간한 '사모대출시장의 성장과 부동산 대출펀드의 투자 기회' 리포트에 따르면, 국내 상업용 부동산 대출 시장에서 사모대출이 공략 가능한 시장 규모는 연간 약 31조~45조원에 달하는 것으로 추산된다.

기존 실물 부동산 담보대출과 신규 CRE 대출, PF(프로젝트파이낸싱) 대출 수요를 합산한 규모다.

사모대출은 은행을 거치지 않고 자산운용사나 사모펀드 등 비은행 기관이 기업이나 실물자산에 직접 자금을 공급하고 이자 수익을 얻는 투자 전략이다.

미국에서는 글로벌 금융위기 이후 강화된 은행 규제로 발생한 신용공백을 메우며 빠르게 성장했다.

글로벌 사모대출펀드 운용자산(AUM)은 2010년대 초 4000억 달러 수준에서 올해 3분기 기준 2조2000억 달러 규모로 확대됐다.

국내에서도 비슷한 환경이 조성되고 있다는 평가다.

한국은 국내총생산(GDP) 대비 부동산업 대출 비중이 약 24%로 미국(11%)의 두 배를 웃도는 데다, 부동산 개발 과정에서 외부 차입 의존도가 높다.

반면 금융당국은 PF 부실 여파 이후 LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화했고 금융회사들도 신규 취급을 줄이며 익스포저 축소에 나서고 있다.

실제 부동산 PF 대출 증가율은 2021년 22.1%에서 올해 -9.1%로 급감할 것으로 전망됐다.

건설·부동산업 대출 증가율 역시 같은 기간 17.3%에서 -1.5%로 둔화됐다.

PF 시장은 현재 부실 사업장 정리와 재구조화가 진행 중이며 금융기관의 대출 여력도 위축된 상태다.

보고서는 이 과정에서 상업용 부동산 대출을 중심으로 신용공급 공백이 발생하고 있다고 진단했다.

국내 부동산펀드와 리츠(REITs) 자산 규모는 지난해 기준 약 620조원에 달하며, 이를 담보로 한 대출 규모만 약 372조원 수준으로 추산된다.

특히 중·후순위 대출과 리파이낸싱 수요가 사모대출 시장의 주요 기회가 될 것으로 전망했다.

이지스자산운용은 "국내 CRE 대출 시장은 디레버리징과 선별적 유동성 공급이 진행되는 가운데 금융기관의 대출 여력 축소로 신용공급 공백이 발생하고 있다"며 "규제 강화와 기관자금 확대가 맞물리면서 국내 사모대출 시장의 제도적 성장 기반이 조성되고 있다"고 분석했다.