[출구 막힌 부동산②] 집값도 전월세도 안 잡힌다…정부 규제에도 기대감 여전

서울 아파트값 올해 4.50%↑, 시장선 수급 관리 ‘실패’ 지적

주식 차익 실현 자금 유입 가능성 커져, ‘똘똘한 한 채’ 부추긴다

임대차 시장 ‘빨간불’, “올해 전셋값 상승률, 매매 추월한다”

ⓒ뉴시스

정부의 강도 높은 수요 억제책에도 수도권 집값이 상승세를 이어가면서 시장에서는 수급 관리에 실패한 것 아니냐는 지적이 나온다.

올해 하반기 주식 차익 실현 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 커지고 있는 가운데, 전월세 시장도 매물 부족으로 가격 불안이 확산될 것으로 예상되면서 정부가 부동산 시장 안정화 정책 추진에 부침을 겪을 것이란 우려가 크다.

19일 한국부동산원이 발표하는 주간아파트가격동향에 따르면 6월 셋째 주 기준 올해 누적 서울 아파트값 상승률은 4.50%를 기록했다.

1년 전 누적 변동률이 2.65%였던 것을 고려하면 가격 상승세가 더욱 가팔라진 셈이다.

정부는 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶어 주택담보대출비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮추고 실거주 의무를 단서로 다는 등 강도 높은 규제를 시행했지만 집값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

오히려 최근에는 화성 동탄 등 규제 영향이 미치지 않은 비규제지역으로 수요가 이동하면서 수도권 전반의 가격 상승을 자극하는 양상으로 번지고 있다.

시장에서는 주식시장에 머물던 유동성이 다시 부동산으로 유입될 가능성에도 주목하고 있다. 코스피가 사상 최고 수준까지 오르면서 차익을 실현한 자금이 되돌아온다는 설명이다.

국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자금조달계획서 집계 등에 따르면 올해 1~4월 주택 매입에 사용된 주식·채권 매각 대금은 3조7255억원에 이른다.

이 중 15억원 이상 고가 주택 매입 시 주식·채권 매각 대금이 차지하는 비중은 지난해 4.7%에서 올해 1~3월 9% 수준까지 오르다 4월에는 13.2%까지 확대됐다.

다음 달 정부가 세제개편을 통해 비거주 1주택자와 다주택자의 보유세 부담을 높이는 방안이 추진될 것으로 예상되지만, 이 같은 실거주 중심의 보호 정책이 주식 자금 유입 현상 등과 맞물려 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시킬 수 있다는 우려도 나온다.

익명을 요구한 한 전문가는 “최근 집값 상승세를 보면, 중저가 주택 시장에선 대출 한도가 가장 많이 나오는 15억원 이하로 수요가 몰려 가격이 뛰었다”며 “반대로 대출 한도가 급격히 줄어드는 고가 주택 시장에선 현금 흐름이 탄탄한 사람들이 집을 샀는데, 이는 주식시장 호황에 따른 자금이 역류한 영향이 컸다고 볼 수 있다”고 주장했다.

이어 “적절한 수요 관리가 어려운 상황인 것”이라며 “세금이나 금리를 올릴 수 있는데, 전월세 시장으로의 전가 문제 등도 있기 때문에 효과가 명확하진 않다”고 했다.

임대차 시장에 대한 우려는 더 크다.

정부는 지난달 9일 양도세 중과 재개 전 집주인들이 다주택을 해소할 수 있도록 하는 과정에서 무주택자가 이를 매입해 임차 수요를 낮출 수 있을 것이라고 봤지만, 실제로는 매물 감소로 인한 전월세 가격이 급등하고 있다.

실제로 부동산 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 전세 매물은 1만9541가구로, 연초(2만3060가구) 대비로는 15.3%, 1년 전(2만5151가구) 대비로는 22.3% 감소했다.

반면 부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 연초부터 이달 셋째 주까지 누적 4.42% 오르며 급격한 상승세를 보였다.

이 같은 흐름이 지속될 경우 올해 연간 주택 전셋값 상승률이 집값 상승률을 뛰어넘을 것이란 전망도 나온다.

한국건설산업연구원이 올해 연간 주택가격 전망치를 제시했는데, 전국 주택 매매가격이 올해 2.5% 뛰는 동안 전셋값은 5.0% 오를 것으로 봤다.

결국 이 같은 전세매물 부족과 보증금 상승 등은 월세 상승을 자극할 뿐더러 집값의 하방을 지지하는 요인으로 작용할 수 있어 부동산 시장 전반의 악순환으로 이어질 가능성이 크다.

김성환 건산연 연구위원은 “전세와 관련해서는 지방보다 수요가 몰리는 수도권에 대한 우려가 크다”고 설명했다.

서울 내 한 중개업소 관계자도 “대단지에도 전세월 매물이 없다”며 “매물이 있더라도 예전 전세 가격에 200만원씩 월세가 붙는 등 가격 부담이 커졌고 거래 자체가 급감했다. 체감상 전월세 시장 불안이 극심해졌다”고 주장했다.

▲<[출구 막힌 부동산③] 실속 없는 공급 정책...악순환 반복>에서 이어집니다.