매물 줄고 거래 위축됐는데…버티는 서울 집값 "하방 제한"

지난 6일 기준 서울 아파트 매매 물건 수는 6만1630건으로 한 달 전인 7만133건보다 12.2% 감소했다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

서울 주택시장에서 매물 감소와 거래 위축이 동시에 나타나고 있지만 집값은 상승세를 이어가며 하방 압력이 제한되는 모습이다.

전문가들은 보유세 개편과 금리 변수에 따라 하반기 시장이 지역별로 차별화된 흐름을 보일 것으로 전망했다.

7일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 물건 수는 6만1630건으로 집계됐다. 이는 한 달 전 7만133건보다 12.2% 감소한 수치다.

거래도 눈에 띄게 줄었다. 서울부동산정보광장에 의하면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 5940건으로 직전 달(8503건)보다 30.1% 감소했다.

지난해 같은 기간(7577건)과 비교해도 21.6% 줄어든 수준이다.

반면 가격은 상승 흐름을 이어가고 있다.

한국부동산원 조사 결과 6월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했다.

전문가들은 강남권과 한강벨트 등 선호 지역의 경우 매물 부족과 실수요가 가격을 지지하고 있어 큰 폭의 하락 가능성은 제한적이라고 보고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권과 한강벨트의 가격 조정 폭이 크지 않을 경우 매수 심리가 회복되면서 거래가 다시 살아날 수 있다"고 분석했다.

그는 "다만 가격 상승 시 추가 규제가 뒤따를 가능성이 있어 일정 범위 내에서 등락을 반복하는 흐름이 예상된다"고 설명했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "핵심 지역에서는 비거주 1주택자들이 매도 대신 실거주를 선택할 가능성이 높다"고 진단했다.

장기보유특별공제 혜택을 고려할 경우 매물이 시장에 나오기보다 보유 또는 거주 전환이 늘어날 수 있다는 것이다. 이에 따라 "거래량은 제한되더라도 가격 상승세는 유지될 수 있다"고 내다봤다.

반면 서울 외곽 지역을 둘러싼 전망은 엇갈렸다.

남 연구원은 "외곽 지역의 경우 공시가격 상승 폭이 상대적으로 크지 않아 세 부담이 덜한 만큼 현재의 상승 흐름이 이어질 가능성이 있다"고 평가했다.

반면 양 위원은 "보유세 강화와 장기보유특별공제 축소가 현실화될 경우 외곽 지역을 중심으로 매물이 늘어나면서 가격 조정 압력이 커질 수 있다"고 전망했다.

시장에서는 특히 보유세 강화가 미칠 영향에 주목하고 있다.

세 부담 확대가 매물 증가로 이어지기보다 오히려 매물 잠김 현상을 심화시켜 가격 하락을 막는 요인이 될 수 있다는 분석도 나온다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "다주택자와 비거주 1주택자에 대한 보유세 강화 논의가 본격화되면 매도보다 보유를 선택하는 사례가 늘어날 것"으로 예상했다.

또 비거주 1주택자 규제가 강화될 경우 실거주 전환 수요가 증가해 기존 임차인이 밀려나는 등 전월세 시장 불안으로 이어질 가능성도 제기했다.

박 교수는 "공급 부족이 이어지는 상황에서 매물까지 감소할 경우 서울 전반의 가격 상승 압력이 지속될 수 있다"고 전망했다.

그러면서 "신규 1주택자 수요가 10억~15억원대 주택에 집중되면서 중저가 아파트가 상대적으로 강한 흐름을 보일 가능성이 있다"고 덧붙였다.