[오세훈 5기 부동산 로드맵②] 민간 주도 주택 개발…모아타운 추진 탄력 기대감

소규모 주택정비 모델…정치적 불확실성 해소

코오롱글로벌·동부건설 등 중형사 위주 관심

공사비 상승세 속 낮은 사업성은 여전

ⓒ뉴시스

오세훈표 주택공급 대책인 ‘모아타운’ 사업이 정치적 불확실성을 지우고 추진 동력을 확보했다. 다수 건설사가 시공사로 선정되는 등 공급 여건이 갖춰진 상황에서 서울시의 추가 제도 보완 방향에 따라 정책 성패가 좌우될 것이라는 전망이 나온다.

오 시장은 민간이 재개발과 재건축 등 도시정비사업을 주도하고 지자체가 이를 지원하는 방식을 추진해 왔다. 이에 서울시는 인허가 절차를 간소화하고 용적률을 완화하는 등 사업성을 높이는 데 주력했다.

대표적인 사업이 모아타운(소규모주택정비 관리지역)이다.

모아타운은 사업성이 낮아 개발이 어려운 노후 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 개발하는 사업이다. 인근 다세대·다가구 주택 소유주들이 모아주택을 구성하고 여러 모아주택을 하나의 모아타운으로 통합 개발하는 방식이다. 지난 3월 기준 서울 24개 자치구에서 132곳이 사업 추진 중이다.

모아타운은 지역 일대를 통합 개발해 체계적으로 관리계획을 수립할 수 있는 점이 장점으로 꼽힌다. 서울시가 사업을 지원해 주차장과 공원, 도로 등 기반시설도 확충해 생활 여건도 개선된다.

오세훈 시장은 2022년부터 모아타운을 대표적인 주택공급 사업으로 내세웠다. 노후도 기준과 층수 규제 등을 완화해 사업성을 높이고 인허가 절차도 간소화했다. 2022년 제도 발표 당시 오 시장은 올해까지 3만가구 공급을 목표로 세우기도 했다.

사업 발표 5년간 착공 실적은 미미하다. 모아타운 단위 착공 현장은 강북구 번동 429-114번지 일대 모아타운(1242가구) 한 곳 뿐이다. 모아타운이 아닌 개별 모아주택 중에서는 광진구 구의동 한양연립(215가구)가 2024년 착공해 오는 8월 준공 예정이다.

모아타운이 속도를 내지 못한 원인으로는 주민 간 갈등, 10·15대책 등 정부의 수요 규제, 공사비 상승 등이 지목된다. 또 서울시장 선거를 앞두면서 시장이 바뀔 수 있다는 정치적 불확실성이 영향을 주기도 했다.

선거가 끝나면서 업계에서는 모아타운이 다시 본격 추진될 것으로 기대하고 있다. 모아타운을 추진해 온 오세훈 시장이 서울시장직을 유지하면서 정치적 변수가 크게 줄었기 때문이다.

국내 건설사 관계자 A씨는 "모아타운은 오세훈 시장이 추진한 정책인 만큼 선거 결과에 따라 사업 중단 또는 규모 축소 우려도 있었다"며 "앞으로 제도가 보완되는 등 사업이 더 빨라질 것으로 기대하고 있다"고 설명했다.

모아타운에 관심을 기울이던 건설사들도 이전보다 적극적으로 사업에 나설 여건이 마련됐다. 대형사와 경쟁에 어려움을 겪어왔던 중형사 다수가 오래 전부터 모아타운 수주에 나서온 만큼 앞으로 사업이 속도를 내면 중형사 재무 부담도 일부 완화될 전망이다.

2025년 11월 25일 중랑구 중화동 모아타운을 찾은 오세훈 서울시장(오른쪽에서 두 번째).ⓒ데일리안 임정희 기자

모아타운에 가장 적극적인 기업인 코오롱글로벌은 유일 착공 현장인 강북구 번동 429-114번지를 비롯해 총 15곳을 수주했다. DL건설은 중랑구 면목동과 중화동 모아타운 수주 실적을 쌓았다.

동부건설은 구로구 고척동 모아타운 4~6구역(2310가구)과 금천구 시흥3동 972번지 일대 모아타운(2092가구), 중랑구 신내동 493·494번지 모아타운(3675가구) 시공사로 선정됐다.

관건은 공사비 상승세 속 사업성을 유지할 수 있느냐다. 이전까지 모아타운이 속도를 내지 못한 원인도 낮은 사업성에 따른 지역 주민 간 갈등을 해결하지 못해서다. 올해 미국과 이란 전쟁 등으로 공사원가와 환율이 상승하고 있어 공사비 상승 압력이 커지고 있는 점도 부담이다.

모아타운 현장 다수는 주택 가격이 다른 지역 대비 상대적으로 낮은 외곽에 있다. 지자체별로 중랑구 18곳, 강서·강북·광진·성북구 9곳 등이다. 광진구를 제외하면 중저가 주택이 몰린 지역이라 공사비 상승 부담이 크다.

송승현 도시와경제 대표는 “모아타운은 규모가 상대적으로 작고 사업성이 명확하지 않아 사업이 진행되지 않았다”며 “모아타운의 낮은 사업성을 얼마나 올리느냐가 서울시 정책의 핵심이 될 것”이라고 평가했다.

▲<[오세훈 5기 부동산 로드맵③] 공급 확대 속도전 제동…용산·과천 갈등 불가피>에서 이어집니다.