집값·전월세 다 오르는데…선거 후 부동산 시장 흔들 변수는

정부, 내달 세제 개편안 발표 예정…보유세·장특공 개편 핵심

규제지역 확대도 주목…"하반기, 지역적 양극화 심화 전망" 우세

서울 시내 한 아파트.ⓒ뉴시스

6.3 지방선거가 마무리되면서 정부가 부동산 시장 안정을 위한 추가 대책 마련에 속도를 낼 것이라는 전망이 나오고 있다.

특히 다주택자와 고가·비거주 1주택자를 겨냥한 세제 조정을 비롯해 내달 발표될 세제 개편안이 시장의 주요 관심사로 떠오르고 있다.

세제 개편 방향과 함께 주식시장 자금 흐름, 금리 등 다양한 변수들이 맞물리면서 하반기 부동산 시장의 향방에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

5일 업계에 따르면 현재 부동산 시장은 매매, 전세, 월세 가격이 동반 상승하는 가운데 공급 부족 우려가 커지고 지역별 양극화까지 심화되고 있다.

한국부동산원이 발표한 6월 첫째 주(1일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 매매가격지수는 지난주 대비 0.07% 상승했고, 전세가격지수는 0.11% 올랐다.

착공·준공 지표도 부진한 흐름을 보이고 있다.

국토교통부에 따르면 올 1~4월 서울 아파트 누적 준공(입주) 물량은 9277가구로 지난해 같은 기간 대비 47.5% 감소했다. 서울 아파트 착공 물량은 4564가구로 33.4% 줄었고, 서울 아파트 인허가는 32.6% 하락한 1만101가구를 기록했다.

인허가와 착공 지표는 향후 주택 공급 여건을 보여주는 대표적인 선행지표로, 현재 추세가 지속될 경우 공급 부족 우려가 커질 수 있다는 우려가 나온다.

시장에서는 내달 발표될 세제 개편안에 주목하고 있다.

세제 개편안에는 ▲다주택자와 고가 주택 보유자에 대한 보유세 강화 ▲장기보유특별공제(장특공) 개편 ▲초고가·비거주 1주택자 과세 강화 등이 포함될 것으로 보인다.

정부가 뉴욕, 런던, 도쿄, 상하이 등 주요 도시의 보유세 체계를 연구하고 있는 만큼 종합부동산세와 재산세 등을 통해 고가 주택 보유자의 세 부담을 높일 것으로 예상된다.

장특공제도 주요 쟁점이다. 현행 세법은 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주하면 양도차익의 최대 80%를 공제해준다. 보유기간 40%, 거주기간 40%를 각각 인정하는 것이다.

하지만 이재명 대통령이 지난 4월 “오래 보유했다는 이유 만으로 세금을 대폭 깎아줄 이유가 없다”며 장특공 폐지 필요성을 공식화했다.

실제 거주기간에 비례해 공제율을 높이는 방향으로 개편될 수 있다는 관측이 나온다.

현재 서울 전역과 경기 12개 지역에 지정된 토지거래허가구역의 대상 지역이 확대될 지에 대한 관심도 커지고 있다. 경기 구리, 화성 동탄 등이 규제지역으로 지정될 가능성이 거론된다.

부동산 업계 관계자는 “보유세가 강화되면 고가 주택 보유자와 다주택자의 세 부담이 늘어나 매물 출회를 유도하는 효과가 있을 수 있겠지만 시장 상황에 따라서는 매도 대신 증여를 선택하거나 세 부담이 임차인에게 전가될 가능성도 있다”고 언급했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “하반기 부동산 시장은 거래량이 감소하더라도 상승 추세가 이어질 가능성이 크다”며 “다만 지역적 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다”고 말했다.

그는 “정부는 과거에 시행했던 규제 방안들을 다시 꺼내 들 가능성이 높다”며 “특히 이전 정부의 정책 효과에 대한 평가를 바탕으로 강력한 규제를 보다 장기간 유지하는 방식이 검토될 수 있다”고 강조했다.

이어 “시장이 원활하게 기능하기 위해서는 집값 자체를 정책 이슈로 부각하는 수요 억제책보다 안정적인 주택 공급 확대에 초점을 맞출 필요가 있다”며 “건설·부동산 산업은 내수 경기와 밀접하게 연관돼 있는 만큼 부동산 정책 역시 시장 안정 뿐 아니라 경제 전반에 미치는 영향을 함께 고려해야 한다”고 덧붙였다.