수도권 비규제지역 ‘풍선효과’ 계속, 남양주·구리로 수요 이동 가시화

과천·광명 등 규제지역 거래량 축소

대출·전매 제한 장벽 낮은 비규제지역 거래량 ↑

‘썬밸리 오드카운티 가평설악’ 견본주택 내부 모습.ⓒ동광종합토건

서울 전역과 경기 12곳이 수도권 부동산 규제지역으로 묶인 가운데, 비규제지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 지속되는 모습이다.

수도권에서 규제 영향이 적은 지역에는 실수요 유입이 이어지며 거래 흐름에도 변화가 나타나고 있다.

28일 KB부동산 데이터 허브에 따르면 토지거래허가구역으로 묶인 과천시의 올해 1분기 주택매매 거래량은 96건으로 집계됐다.

지난해 1분기 432건을 기록했으나, 10·15 대책으로 규제지역 지정이 이뤄지며 감소 흐름이 나타나고 있다.

규제지역으로 지정된 하남시 역시 올해 1분기 거래량이 1033건으로 집계되며 지난해 3분기 1987건 대비 절반 수준으로 축소됐다.

반면 비규제지역에 해당하는 경기 일부 지역에서는 거래량이 늘어나고 있다. 대출 규제와 전매 제한 부담이 비교적 덜하고 서울 접근성이 우수한 곳을 중심으로 실수요 유입이 이어지는 분위기다.

남양주시의 경우 ▲2025년 3분기 2202건 ▲2025년 4분기 2688건 ▲2026년 1분기 2920건으로 꾸준한 증가 흐름을 나타냈다. 같은 기간 구리시도 ▲2025년 3분기 861건 ▲2025년 4분기 1293건 ▲2026년 1분기 1629건으로 거래 규모가 확대됐다.

매매가격도 오르는 추세다. 한국부동산원에 따르면 지난달 남양주시 주택매매가격지수는 101.30로 지난해 6월(98.68) 이후 상승세를 유지 중이다.

지난달 구리시 주택매매가격지수도 104.16으로 지난해 6월 이후 강세를 보이고 있다.

두 지역은 서울 동북권과 인접해 규제지역에서 이탈한 수요가 유입되기 용이한 지리적 조건을 갖추고 있다는 점이 거래 증가와 가격 상승의 배경으로 꼽힌다.

구자민 리얼투데이 연구원은 "수도권 주요 지역의 대출 및 전매제한 문턱이 높아지면서 자금 마련에 부담을 느낀 수요자들이 서울 접근성은 좋으면서도 규제는 덜한 남양주 등으로 이동하는 움직임이 있다"며 "비규제지역의 금융 및 세제 혜택이 당분간 매수 심리를 뒷받침할 것으로 보인다"고 설명했다.

그러면서도 "부동산 시장 불확실성이 남아있는 만큼 교통이 편리하고 실거주 가치가 확실한 곳 위주로 수요가 쏠리는 선별적 장세가 이어질 것"이라고 내다봤다.

이러한 흐름에 따라 경기도 비규제지역 신규 단지에도 수요 이동이 예상된다.

가평군 설악면에서 분양 중인 ‘썬밸리 오드카운티 가평설악’은 비규제지역 이점과 실수요자의 금융·세제 부담을 낮출 수 있는 단지로 꼽힌다.

분양 후 6개월 이후부터 전매가 가능하며 중도금 전액 무이자 혜택도 제공돼 수요자들의 자금 부담을 덜어줄 전망이다.

여기에 ‘세컨드홈 특례’ 적용도 기대된다. 일정 요건 충족 시 타지역 1주택자가 추가로 주택을 취득하더라도 1주택자 기준 세제 혜택을 유지할 수 있다.

해당 제도는 올해 말까지 운영될 예정이지만 업계에서는 연장 가능성에 무게를 두고 있다.

서울 접근도 용이하다. 단지 인근에 위치한 가평 설악IC를 이용하면 잠실역까지 30분대 이동이 가능해 서울 생활권을 누릴 수 있다.