“우리 집은 팔 수 있나”…실거주 유예에 주택시장 ‘설왕설래’

임대계약 6개월 이내 주택은 세입자 동의 후 거래해야

계약·입주일 따라 대책 적용 달라지기도

“실거주 유예 2년 연장 고려해야”

서울 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스

정부가 토지거래허가구역(토허구역) 내 모든 세 낀 주택의 실거주 유예 방안을 발표한 후 시장의 설왕설래가 이어지고 있다. 계약 기간이 얼마 남지 않아 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 주택은 집주인과 세입자 사이 갈등이 생길 수 있다는 지적과 함께 일부 제도 개선을 요구하는 목소리도 나온다.

22일 업계에 따르면 지난 12일 발표한 정부의 토허구역 실거주 유예 확대 방안 조치 이후 주택 거래 시 주의를 당부하는 목소리가 커지고 있다. 늦어도 2028년 5월11일까지 실거주하는 조건으로 주택 구매가 허용됐는데 이를 두고 세입자와 집주인 간 입장이 다른 탓이다.

전세 계약 만료까지 6개월 이내로 남은 주택은 계약갱신권을 두고 집주인과 세입자 간 눈치싸움이 치열할 전망이다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 세입자가 첫 전세 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 경우 2년 연장할 수 있다. 하지만 이 사이 집주인이 주택을 매도하고 새 집주인이 실거주하면 계약갱신청구권을 사용할 수 없다.

대책 발표 이전에는 토지거래 허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 했다. 이에 세입자들은 이전에 계약 연장 여부를 결정해 집주인에게 알렸다. 토지거래허가 여부를 결정하는 관할 시·구청도 임차인이 퇴거 예정인지 확인하는 만큼 혼란이 적었다.

그러나 정부 정책으로 거래할 수 있는 세 낀 매물이 늘어나면서 계약 갱신 여부를 확인해야 하는 주택이 늘었다. 현장에서는 계약까지 6개월 넘게 남은 주택이더라도 토지거래허가 기간을 고려해야 하는 등 확인할 사안이 늘었다는 분위기다.

업계 전문가 A씨는 “원칙적으로는 세입자로부터 퇴거 확인서를 받은 후 토지거래허가를 신청해야 한다”면서도 “이 과정에서 주택을 매도하려는 집주인과 계약을 연장하려는 세입자 사이 분쟁이 발생할 수 있어 남은 계약 기간에 대해 충분히 고려해야 한다”고 설명했다.

정부는 세입자의 계약갱신권을 보장하고 있다고 강조했다.

국토교통부는 지난 20일 설명자료에서 매수인이 실거주할 목적으로 임차인이 있는 주택을 매입할 경우 세입자의 계약갱신청구권이 거절될 수 있다고 설명했다. 그 외 계약갱신 거절 사유가 없다면 임차인 계약갱신청구권은 보장된다고도 언급했다.

이재명 대통령도 같은 날 국무회의에서 이번 대책으로 세입자 계약갱신청구권이 침해됐다는 한 언론 보도를 비판하며 “(계약갱신청구권은) 당연히 세입자의 권리”라고 강조하기도 했다.

국토부는 지난 18일까지 대책 내용 반영을 위해 시행령을 입법예고 했다. 이후 22일 차관회의, 26일 국무회의 의결 등을 거쳐 29일 본격 시행된다.

서울 송파구 잠실 한 부동산 중개업소에 매물접수 안내가 붙어있다. ⓒ연합뉴스

다만 업계에서는 여전히 이번 정부 대책으로 발생할 수 있는 혼란을 우려하고 있다. 대책 시행 전 계약을 맺었더라도 대책 이후 임차인이 실입주하는 주택은 2028년 5월11일 실거주 유예 대상이 아닌 탓이다. 정부는 유예 기간을 지난 12일 당시 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지로 정했다.

이에 따라 같은 날 계약을 체결했더라도 입주일에 따라 실거주 유예 여부가 달라진다. 또 국토부는 대책 발표 이후 설명자료에서 계약 종료 시점을 앞당기더라도 실거주 유예 적용 대상이 되지 않는다고 설명했다.

국토부의 입법예고 공고 후 국토부의 기준이 너무 엄격하다는 의견이 게재되기도 했다.

한 의견 제출자는 “대책 이전 계약갱신요구권 행사 의사를 통보했거나 계약 갱신이 합의될 때 종료일이 2028년 5월 11일을 초과하면 실질적으로 매도가 불가능한 상황”이라고 강조했다.

일각에서는 시장 혼란을 최소화하기 위해서라도 실거주 유예 기간을 연장해야 한다고 제언했다.

업계 전문가 B씨는 “지난 11일 신규 계약을 체결해 2028년 5월10일 끝나는 세입자는 계약갱신청구권을 사용하지 못할 수 있다”며 “대책이 나올줄 몰랐던 세입자의 권리 보호를 위해서라도 기한을 2030년 5월11일로 2년 연장하는 방안도 고려할 만하다”고 설명했다.