[빌라왕 대책-Q&A] 원희룡 "전세사기, 文정부서 원인 제공…올해가 절정"

원희룡 국토교통부 장관이 최근 전세사기 피해가 무더기로 발생하는 데 대해 이정 정부의 부동산 정책이 일정 부분 원인을 제공한 것이라고 지적했다.ⓒ뉴시스

원희룡 국토교통부 장관이 최근 전세사기 피해가 무더기로 발생하는 데 대해 이정 정부의 부동산 정책이 일정 부분 원인을 제공한 것이라고 지적했다.

원 장관은 2일 오전 정부서울청사에서 열린 전세사기 종합대책 관계부처 합동 브리핑에서 "국민들께선 전세사기 원인이 뭐냐, 왜 갑자기 전세사기냐 이러실 수 있는데 지난 정부 시기부터"라며 "금융은 무제한으로 풀리고 전세 대출금 융자가 서민금융이란 이유로 아무런 여과장치와 건전성 통제 없이 풀려나갔다"고 말했다.

그러면서 "이념적으론 서민을 위한 임대차 3법, 전세대출이었지만 결과는 조직적인 사기 집단에 먹잇감을 던져주고 다수 서민이 전세사기 피해자로 전락했다"고 꼬집었다.

전세피해 물량이 2019년부터 지난해 초까지 집중돼 있다는 점에서 원 장관은 "전세사기 피해 물건이 지난해 하반기부터 터져나오고 있다"며 "올해가 절정을 이루고 아마 내년까지 2021년에 체결된 전세 계약들이 나오지 않겠나 보여진다. 피해는 내년까지 지속 발생할 것"이라고 내다봤다.

그러면서 "비록 전 정부에서 원인이 제공되고 (피해가) 눈동이처럼 불어났지만 윤석열 정부는 서민 민생 보호와 전세 임대차 시장 정상화를 위해 최선을 다해 대책을 마련하고 행동으로 해결하겠다"고 강조했다.

다음은 전세사기 피해 근절 종합대책 관련 일문일답.

▲HUG의 보증 여력에 대한 우려들이 상당히 많은 상태다. 정부에서도 보증배수나 자본금 확충을 검토한다고 했는데 구체적으로 어떻게 한다는 건가.

-보증대상을 전세가율을 매매가의 90%로 상한을 둬서 HUG가 사기꾼들의 먹잇감이 됐다. 이를 근본적으로 차단한다. 제도적인 개선을 전제로 어떻게 보증범위를 설정해야 할지는 계산해봐야 겠지만 목표는 원칙적으로 모든 전세보증금은 우리가 보증을 제공할 수 있도록 하는 것. HUG의 자본금 출자금 확대와 보증배수 확대 등에 대해서 기재부와 적극 협의 중이다. 보증 대상을 90%로 잡다 보니 무자본 갭투자와 조적적인 HUG 상대의 보험사기성 공적자금 잠식, 이 부분은 많이 차단했다. 다만 범위를 넓히려고 하다 보면 서민 보증 수수료 부담이 될 수 있어서 할인율을 계속 높여나가려는 것. 현재 50%에서 60%로 올리고 그에 대한 대상도 확대해 나가되 재원 부담은 기재부와 협의 중이라는 것.

▲전세가율 90% 상한은 어떤 근거로 마련한 건가.

-시뮬레이션을 통해서 대부분의 전세사기 위험을 제거하기 위한 수치로 설정했다. 지난해 가입자 기준으로 90% 이상이 가입자의 24%를 차지했다. 전세가율 90~100% 사이가 전체 보증사고 건수의 25% 정도를 차지하고 그 다음 사고 대위변제 비율로 보면 78.4% 수준이다. 90~100%에 있는 사람들, 그에 해당하는 전세계약이 대위변제율 10건 중 8건을 차지하고 사고 건수의 4분의 1을 차지한다.

▲현재 전세보증은 임차인이 보험을 들어야 하는 구조인데 등록임대사업자처럼 의무 가입까지는 아니더라도 임대인을 가입 주체로 바꾸면 지금 전세사기나 정보공개 등 여러 문제들이 더 쉽게 해결될 것 같은데.

-등록임대에 대해서도 다주택자에 대한 임대주택 공급 촉진 방안을 발표한 것처럼 범위를 넓히도록 하겠다. 좋은 임대 공급을 늘리기 위한 다주택자들에 대해선 등록임대에 준하는 세제와 금융혜택을 확대하는 방안들을 방향성으로 한다. 아직 구체적인 협의가 끝난 건 아니지만, 임대시장을 안정시키고 모두 보증을 받을 수 있도록 한다는 큰 틀 속에서 추가적으로 검토해보겠다.

▲보증보험 가입이 까다로워질 것 같은데 이게 전세의 월세화를 더 앞당기는 것 아닌가. 월세화를 긍정적으로 보는 건지 궁금하다.

-월세화의 요인은 전세금 대출 제한이 많다 보니 목돈 대출이 어렵다는 게 있고, 최근 전세사기에 대한 인식이 확산하면서 기피하는 부분도 있을 것. 또 월세나 렌트에 대한 인식 자체가 바뀌면서 본인의 자산 설계 개념이 달라지는 현상도 있을 수 있다. 좋다 나쁘다를 떠나 앞으로 계속 확대될 수밖에 없지 않나 판단한다. 지금은 고금리여서 월세 부담이 덜해 보이는데, 금리 변동에 따라 세입자 입장은 달라질 수 있다. 사회적으로 무자본 갭투자는 월세와는 근본적으로 맞지 않아 그에 대한 자구책으로 월세가 확대된 면도 있지만, 전세보호대책을 강력하게 펴 임차인들이 합리적인 선택을 넘어서서 두려움 때문에 한쪽으로 쏠리는 부분은 완화해야 하지 않나 책임감을 갖고 있다.

▲HUG 보증보험 미가입자들이 보증금 일부라도 회수하는 방법은 경·공매 밖에 없다. 실제 미가입자 대부분이 주택으 매입해 경매를 진행하고서라도 돈을 돌려받고 싶어하는데 문제는 임대차계약 이후 발생한 정부 조세채권이다. 이번 대책에는 포함되지 않았는데.

-법이 개정돼 후순위 당해세에 대해선 2023년 4월 1일 경매 낙찰되는 것은 국세가 우선 후순위로 가게 돼 있다. 선순위 국세에 대해선 이번 법으로 해서 보호될 수 있는 건 아니고 이는 국세의 일반적 원칙이어서 지금 논하기 이른 감이 있다.

▲공인중개사 책임 강화와 함께 공인중개사협회와 협력 관계를 강화했는데, 피해자들을 중개해 준 공인중개사 상당수가 이 협회 소속이다. 이 단체를 믿을 수 있나 의심의 목소리가 많은데.

-공인중개사협회에 중개사들에 대한 실제 권리권한이 강하지 않다. 이런 위험 정보에 대해서, 국세 체납이나 임대인에 대한 정보를 임차인에게 제공할 수 있는 권한도 약한 부분이 있다. 범죄에 가담한 부분으로 전체 공인중개사를 범죄시하기보다 중개사 본연의 업무, 기능 이 부분을 잘 할 수 있도록 제도를 만들고 그러지 않은 데 대해서 강한 제재를 줘야 한다 생각한다. 제도 개선 이후 범죄에 가담한 부분에 대해선 원 스트라이크 아웃으로 자격이 박탈될 것이다. 협회나 선량한 공인중개사들이 본연의 역할을 하려고 할 때 필요한 권한과 의무에 대해선 제도적으로 정비하는 게 우선이라고 본다.

▲지어지지 않은 신축 빌라에 대한 매물도 잠정 시세 등을 안심전세앱에서 제공한다고 하는데 가격 산정 기준은 어떻게 되나.

-신축 빌라는 통상 시세가 확보되지 않아 시세가 산정되기 전에 사기 당하는 경우가 많다. 그래서 준공 1개월 전에 잠정 시세를 제공하고 준공 1개월 후 확정 시세를 제공하기로 했다. 잠정 시세에 대해선 건축불 정보, 분양 평균 면적이나 주변 유사 사례의 신축 빌라의 과거 시세 등을 종합해 부동산원에서 대량 가격 산정 모델이 있다. 이를 활용해 추정하는 것이고, 그 단계에서 감정평가협회와 공인중개사, 지역에 소재하는 분들 의견도 같이 듣도록 돼 있다.

▲임대인 매매계약 시 임차인을 통제하는 계약이 특약에 포함된다고 나와 있는데, 이게 법적인 의무에는 안 돼 있어서, 통제가 안 되고 구멍이 생길 수 있을 텐데 법적 의무화 방안도 검토할 수 있나.

-사적 거래인 경우 정부가 할 수 있는 건 중개사가 이 부분에 대해 확인 설명을 하고, 나중에 악성 임대인이 됐을 경우 임차인에게 계약해지 권한 여부를 부여하는 것을 사적계약인 특약에 넣는다는 것. 일반적 거래에선 이런 문제가 생겼을 경우 대법원 판례에서도 임차인이 희망하지 않는 임대인이 들어올 경우, 임차인이 일반적 민법에 의해 계약해지권을 요구할 수 있다고 나와있다. 특약을 넣는다는 건 중개사가 명시적으로 이야기해서 악성 임대인일 경우 계약을 해지할 수 있고, 다음에 집주인 통지를 하지 않으면 해지할 수 있단 권한을 부여하는 것.

▲악성 분양대행업자에 대해서 등록제 이야기도 과거 나왔었다. 국회에 법안도 발의됐는데 국회를 통해야 할 부분도 있지만, 정부가 이를 추진할 수도 있는 건지.

-악성 임대인 등록제 문제는 신중할 필요가 있다. 국회 법안 과정에서 명단 공개 자체에 이견이 있는 부분들도 있어서 반드시 추진하겠지만, 그런 것은 조금 신중할 필요가 있지 않을까 싶다.

▲임대인의 금융상황을 수시로 점검할 수 있도록 법을 개정하는 것은 개인정보법과 충돌되는 부분이 있어서 우려스러운 부분이 있는데.

-임대인의 동의가 전제다. 공인중개사가 NICE 평가협회를 통해 MOU를 체결했고 3월부터 시행이 될 텐데 가장 전제는 임대인이 동의하는 것이다. 임대인이 동의하면 임차인이 이자 및 국세 체납 사실을 볼 수 있고, 동의하지 않은 임대인에 대해선 건전한 임차인이라면 위험이 있겠다, 라고 인지할 수 있지 않겠나. 대항력 문제가 되는 부분들에 대해서 임차인 보호를 강화한 것이다. 불필요하게 개인정보가 너무 많이 노출돼 악용되는 부작용이 없게끔 적정 범위를 지키되 임차인 보호를 우선시해야 한다고 본다.