‘6% 배당’ 내건 롯데리츠, "계열사 자산 편입 기대"

롯데쇼핑의 안정적 리테일 운영, 연평균 6%대 배당수익률 내세워
전국 핵심 상권 위치한 리테일 포트폴리오 구성…“자산 가치 상승”

국내 최대 규모 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)인 롯데리츠가 이달 말 유가증권시장에 입성한다. 연평균 6%대 배당수익률을 추구하는 롯데리츠가 대한민국 리츠 시장의 높은 성장 잠재력을 입증할지 시장의 관심이 모인다.

롯데AMC는 롯데리츠(롯데위탁관리부동산투자회사(주))의 수요예측 결과 공모가를 5000원으로 확정하고 일반투자자 대상 청약을 진행한다고 7일 밝혔다.

권준영 롯데AMC 대표이사는 이날 서울 소공동 롯데호텔에서 기업공개(IPO)기자간담회를 열고 “롯데쇼핑의 선도적인 시장 지위, 다변화된 채널과 우수한 리테일 영역을 바탕으로 타 상장 리츠 대비 안정적인 수익구조를 창출하고 지속적인 질적·양적 성장을 시현할 것”이라고 강조했다.

롯데리츠의 투자 대상 부동산은 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛(10개 점포)으로 구성됐다. 전체 연면적은 63만8779㎡(약 19만 평)에 달한다. 이 중 롯데리츠의 핵심자산인 롯데백화점 강남점은 지난 5월 현물출자를 통해 이미 소유권을 넘겨받았다. 롯데리츠는 이번 IPO를 통해 상장 이후 약 1조5000억원에 달하는 운용자산을 보유한 국내 최대 상장리츠가 될 예정이다.

권 대표는 “롯데쇼핑은 백화점과 대형마트 등 다양한 유통채널을 구축했고 각각의 채널에서 높은 시장점유율을 통해 국내 유통시장을 선도하고 있다”면서 “이번 상장을 통해 롯데리츠는 해외 선진 글로벌 리츠 수준의 대규모 상장 리츠로 발돋움할 것”이라고 자신했다.

롯데AMC에 따르면 롯데리츠는 지난달 23일부터 이달 2일까지 국내외 기관 투자자들을 대상으로 전체 공모 물량의 65%인 5588만9888주에 대한 수요예측을 진행했다. 수요예측 진행결과 총 969개 기관이 참여해 358.06 대 1의 경쟁률을 기록했다. 오는 8일부터 11일에는 일반인을 대상으로 한 공모 청약을 진행할 예정이다.

롯데리츠 관계자는 “딜로드쇼 진행 중 국내외 기관투자자들의 높은 관심과 투자의향을 확인할 수 있었다”며 “특히 롯데쇼핑이 지급하는 임대료를 바탕으로 연평균 6%대의 안정적인 목표 배당수익률 추구 및 상장 후 성장 가능성에 대해 투자자들이 긍정적으로 평가했다”고 밝혔다.

앞서 롯데리츠는 증권신고서를 통해 롯데쇼핑이 트리플넷(Triple-net) 조건으로 책임임차를 제공함으로써 6%대의 예상목표배당수익률을 공시했다. 권 대표는 “국내 최고 수준의 리테일 운영노하우와 높은 신용등급(AA0)를 보유한 롯데쇼핑이 책임임차인으로서 자산 전체에 대한 공실 및 관리운영 리스크를 부담한다”고 설명했다.

전국 핵심 상권에 위치한 자산 포트폴리오도 자산 가치 상승 기대감을 끌어올리는 요소다.

회사는 점포의 업태와 위치, EBITDA 수준 등 다양한 요소를 고려해 유동인구가 많은 국내 핵심 상업 지역 등에 위치한 리테일 자산을 선정했다. 권 대표는 “롯데리츠가 편입한 자산의 대부분은 대중교통 접근성이 양호하고 인구가 밀집해 있다”며 “롯데백화점 강남점을 비롯한 절반 이상의 자산이 핵심 수도권 지역에 위치해 지속적인 자산가치 상승이 이뤄질 수 있다”고 말했다.

우량한 신용등급도 투자포인트 중 하나다. 롯데리츠는 지난 7월 국내 리츠 업계 최초로 공모 담보부사채를 발행해 1700억원을 조달했다. 이 공모 담보부사채를 위해 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 AA-(안정적)의 신용등급을 획득했다. 당시 기관투자자 대상 회사채 공모 수요예측에서 4.4 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했다.

회사는 장기차입금 대비 금리가 낮은 담보부사채를 통해 우수한 차입요건을 확보하고 수익성 개선 여력을 높였다. 롯데리츠는 향후에도 담보대출 만기 시 회사채 발행으로 리파이낸싱 할 경우, 이자비용 절감에 따른 배당수익률 상승을 기대할 수 있다는 입장이다.

또 사측은 추가자산 편입을 통해 글로벌 수준의 초대형 상장리츠로 성장하기 위한 기반을 마련했다고 설명했다.

권 대표는 “롯데쇼핑이 단독으로 보유하고 있는 자산에 대해 롯데리츠가 우선적으로 매입할 수 있는 ‘우선매수협상권 약정(ROFO)’을 롯데쇼핑과 체결해 매출, EBITDA, 입지 등 여러 측면에서 우량한 자산을 좀 더 용이하게 편입할 수 있는 구조를 마련했다”면서 “롯데쇼핑이 과거 유동화한 자산도 선별적인 검토를 통해 편입할 수 있다”고 전했다.

이어 “롯데그룹의 전폭적인 지원으로 호텔, 물류 등 롯데그룹 내 계열사 자산에 대해서도 편입을 기대할 수 있다”며 “편입한 자산에 대한 가치추가 전략도 계속 검토할 것”이라고 덧붙였다.

정부는 최근 리츠와 부동산펀드 등 부동산 간접투자에 대한 세제 혜택을 크게 늘리기로 했다. 이는 상장을 앞둔 롯데리츠에게도 긍정적인 신호라는 분석이다. 전문가들은 시장의 관심과 정부의 정책 지원 의지가 부합해 상장리츠 시대가 열릴 것으로 관측하고 있다.

롯데리츠의 일반투자자 청약물량은 총 공모물량인 8598만4442주 중 35%인 3009만4554주이며 오는 8일과 10일, 11일 3일간 공모청약이 진행된다. 일반투자자가 청약할 수 있는 증권사는 주관사인 한국투자증권과 인수단으로 참여한 삼성증권, 하나금융투자, KB증권이다.