가을 이사철 전세 구입시 주의점은?

하루가 다르게 상승하는 전세값 때문에 가을철 이사를 앞둔 서민들의 고민은 갈수록 깊어지고 있다. 특히 올해는 예년보다 일찍 찾아온 추석으로 인해 이사철 성수기도 빨라질 것으로 보여 세입자들은 좋은 물건을 선점하기 위해서는 좀 더 서두를 필요가 있다.

21일 부동산써브에 따르면 8월 2주차 시세 기준, 서울 평균 매매가는 5억2381만 원, 평균 전세가는 3억1838만 원으로 그 격차는 2억543만 원이다. 이는 지난 2006년 이래 최처수준으로 전세가가 줄곧 상승해 격차가 줄어든 것이다.

이러한 매매가와 전세값 격차가 줄어드는 '공급자 우위의 상황'일수록 전세계약시 수요자들이 주의해야 할 점이 많다. 섣불리 계약을 체결하다 낭패를 볼 수 있기 때문에 최초 전세집 확보에서 등기부등본확인 및 계약 체결 후까지의 주의사항을 부동산써브를 통해 알아본다.

하나, 물건 없을수록 발품 많이 팔아야

우선 물건을 구하고 볼 일이다. 전세 물건이 많을 때는 중개업소 몇군데만 얘기해서 물건을 살펴보고 맘에 들면 계약하면 되지만 지금 같은 상황에서는 되도록 많은 중개업소를 방문해 물건이 있는지 확인해 보고 대기자 명단에 이름도 올려놔야 한다. 또한 중개업소를 방문하지 않을 때에도 인터넷을 통해 수시로 물건을 검색해야 한다.

둘, 싼 전세는 대단지 입주 물량 선점을

신규 대단지는 입주 초기에 물량이 한꺼번에 나오면서 매매가격이나 전세가격이 약세를 보이는 경우가 많다. 전세의 경우 가격이 완전히 형성돼 있지 않고 잔금을 마련하지 못한 집주인의 경우 전세금을 받아 잔금을 치루는 경우가 있어 잔금납부일이 임박하면 전세시장에도 급매물이 나올 가능성이 있다. 따라서 입주 초기에는 비교적 전세 값이 낮고 가격 상승폭도 크지 않기 때문에 전세입자는 이런 단지들을 선점하는 것이 중요하다.

셋, 종류도 가리지 말고 알아봐야

보통 아파트를 선호하지만 물건이 없을 때는 단독, 다세대(신축) 등도 알아볼 필요가 있다. 단독· 다세대는 아파트에 비해 비용이 저렴한 편이고 특히 신축 다세대의 경우 내부 구조와 인테리어 등이 아파트와 비슷하기 때문에 아파트 대용으로 고려해볼 만하다. 다만, 주차와 보안 등은 아파트만 못한 경우가 많기 때문에 이런 부분은 잘 살펴봐야 한다.

넷, 집을 골랐으면 기본 서류 확인은 필수

집을 고르면 우선 가장 기본적인 사항을 확인해야 한다. 등기부등본을 열람하면 소유자 확인과 근저당권, 가압류 등 권리관계를 확인할 수 있다. 만약 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 대출 받은 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%가 넘는지 확인해야 한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 보통 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰되기 때문에 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 안전하기 때문이다.

다섯, 계약은 되도록 소유자와 직접하는 것이 안전

계약은 되도록 소유자와 직접하는 것이 안전하다. 계약 체결 시 소유자와 계약하는 당사자가 동일인인지 인적사항 등을 살펴보고 소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야 한다. 그리고 계약금은 소유자 계좌로 입금하는 것이 좋다. 특히 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 소유자 계좌로 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있기 때문이다.

여섯, 요구사항이 있으면 계약서 특약으로

계약 시 소유자에게 요구사항이 있으면 계약서 상 특약으로 명시하는 것이 좋다. 예를 들어 대출이 있는 경우 보증금 보전을 위해 전세 보증금으로 대출 일부를 상환할 것을 요구할 수 있다.

일곱, 계약 체결 후 대항력 갖춰야

계약을 체결한 후에는 대항력을 갖추는 것이 중요하다. 대항력을 갖추면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다. 대항력은 확정일자와 전입신고, 점유를 마쳐야 발생한다. 확정일자는 임차주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 주택임대차계약서에 받으면 되고 전입신고는 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에 하면된다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면, 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다. 또한 전세 재계약의 경우 보증금을 올려줬다면 올려준 금액에 대한 계약서의 확정일자를 새로 받아야 한다.