한경연 "하반기 강남 4구 주택 가격 7% 이상 상승"

수도권 2.5%, 지방 0.1% 상승 전망으로 양극화 심화

주택수요 억제 정책, 가격 잡지 못하고 경기위축만 유발

"한시적 양도세 인하로 매물 적극 유도...과도한 규제 풀어야"

주택시장 소비심리지수.ⓒ한국경제연구원

심각한 경기위축에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 등 악재가 진행중인 경제상황에도 불구하고 올 하반기 중 주택시장은 크게 상승하게 될 것이라는 전망이 제기됐다.

한국경제연구원(원장 권태신)은 20일 '정부의 부동산대책 영향 분석 및 하반기 주택시장 전망'이라는 제하의 보고서를 통해 하반기에도 주택가격이 크게 상승할 것으로 전망되는 만큼 한시적 양도세 인하로 다주택자의 매물을 적극 유도하는 한편 무주택 실소유자에 대한 대출 제한 등 과도한 규제도 풀어야 한다고 지적했다.

한경연은 올해 하반기 서울 인기 지역인 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 주택 가격은 전년동기 7% 이상 상승률을 기록할 것으로 전망했다. 입지선호 현상이 강화되는 가운데 기대에 미치지 못한 정부 공급대책이 집값 상승에 영향을 미칠 것으로 분석했다.

전국 상승률 전망치는 0.8%로 지역별로도 수도권은 2.5% 상승하겠지만 지방은 0.1%에 그칠 것으로 내다봤다. 다주택자들이 지방 주택부터 팔면서 양극화 현상이 강화된다는 것으로 예상했다.

한경연은 예전엔 정부 대책발표가 나오면 최소 2∼3개월 관망기가 있었는데 최근엔 주택가격과 거래량이 동시 확대되는 현상이 나타났다고 분석했다.

이런 현상은 다발적 정부대책으로 인한 혼란과 극단적 규제에 따른 불안감이 공황구매 등 공포적 거래심리를 유발한 것이 근본적 원인으로 작용했다고 분석했다.

주택 공급물량 부족, 3000조원이 넘는 유동성, 제3기 신도시 등 대규모 보상금, 다주택자 증여 등 우회거래 증가 등도 주요 요인으로 들었다.

이승석 한경연 부연구위원은 “전방위적인 부동산 수요억제 정책에도 불구하고 주택가격대별·지역별 풍선효과의 지속, 금리하락에 따른 유동성 증가, 공황구매 현상으로 인한 추격매수세 강화 등에 기인해 하반기 주택시장은 입지가 좋은 인기지역을 중심으로 가파른 상승세를 보일 것"이라고 전망했다.

이어 "무주택자에 대해서조차 주택시장 규제의 범위를 확대하는 등 극단적 규제가 주택소비심리를 자극해 나타난 공황구매 현상은 해당 규제를 존속시키는 한 상당기간 주택시장에 작용해 추격매수세를 강화해 나갈 것”이라고 예상했다.

정부가 연이은 대책으로 주택시장에 혼란과 불안을 가중시키고 있다며 기존 정책을 고수하는 한 시장참여자들의 합리적 판단이 아닌 공황구매 심리가 주택 가격상승을 견인하는 상황은 지속될 것이라는 게 한경연의 판단이다.

이 부연구위원은 “시장균형을 정책의지만으로 변화시키려는 수요억제 정책은 예외 없이 주택가격이 폭등하고 계층간·지역간 양극화 현상이 심화되는 부작용을 유발시시켰다”며 “주택시장 기능이 제대로 작동하지 않는 한 공급대책도 실효를 거두기 힘들다”고 지적했다.

이어 “정부는 대출금지 등 극단적 형태의 규제는 철회해 주택수요자들의 불안심리를 진정시키는 한편 한시적으로라도 상당 수준의 양도세 혜택을 통해 다주택자의 퇴로를 과감히 열어줘야 한다"며 "공급대책은 실효성 제고를 위해 공공주도형에서 민간친화형으로 개선해 나갈 필요가 있다”고 강조했다.

한편 한경연은 정부대책 등 주택수요를 억제하는 외부적 충격이 발생하면 주택 가격은 짧은 시간 내에 하락했다가 빨리 회복한 후 이전보다 더 높은 수준으로 상승한 반면 소비와 총생산 위축효과는 장기간에 걸쳐 이뤄졌다고 주장했다.

한경연에 따르면 동태적·확률적 일반균형(DSGE) 모형 분석에서 주택가격은 정부 대책 이후 2분기에 걸쳐 약 4% 하락한 뒤 신속히 회복해 이전보다 2% 높은 수준으로 오르 반면 소비와 총생산은 15분기 이상 지나야 이전 수준으로 회복하는 것으로 분석됐다.