[2026 세법개정안] ‘보유세 강화·양도세 완화’ 투트랙…다주택자 매물 나올까

비거주 주택 보유·양도세 부담 단계적으로 확대

내년부터 2년간 다주택자 양도세 중과 완화

다주택자에 매도 골든타임 부여…무주택자도 ‘마지막 기회’

ⓒ뉴시스

정부가 부동산 세제를 정상화한다는 취지로 거주하지 않는 주택에 대해선 보유세와 양도소득세 강화에 나서면서 내년부터 2028년까지 다주택자에게 퇴로를 마련해주기로 했다.

조정대상지역의 다주택자에게 양도세 중과를 한시적으로 완화해 매도 기회를 부여한다는 것인데, 거래 활성화 효과엔 물음표가 붙는다.

3일 정부는 부동산 세제 내용이 포함된 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다.

당초 정부가 꾸준히 강조했던 비거주 주택에 대해 보유·양도세 강화 방침이 반영됐다.

우선 내년부터 종합부동산세 세율 체계가 주택수에서 주택 가액으로 바뀐다. 공시가격에서 기본공제액을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산정하는 과세표준도 6억원 이상부터는 세율이 인상된다.

다주택자 기본공제액도 9억원에서 하향조정된다. 5억원에 거주 주택비중을 곱한 값과 4억원을 더한 금액으로 낮아진다.

여기에 3주택 이상 보유자를 비롯해 조정대상지역에 주택이 1채 이상 있는 다주택자의 공정시장가액비율이 현행 60%에서, 내년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 인상된다.

1세대 1주택자 등 그 외 모든 집주인들도 공정시장가액비율이 60%에서 내년 70%로 오른다.

이 같은 조건을 같은 가격의 주택 3채를 보유하고, 그 중 1채에 거주하는 사례로 시뮬레이션해보면, 보유세 부담이 크게 확대되는 것을 확인할 수 있다.

주택 3채를 합친 시세가 20억원 수준이라면 현행 기준 보유세는 609만2000원이지만, 개편된 기준에서는 924만8000원으로 오른다.

30억원의 경우 982만3000원에서 1619만6000원, 50억원 수준이라면 2490만7000원에서 4664만9000원으로 두 배 가까이 뛴다.

시가 70억원 수준으로 오를 경우 현행 4193만5000원에서 9010만1000원으로 종부세 부담이 두 배 이상 커진다.

양도세 부담 역시 대폭 확대된다. 양도세의 장기보유특별공제는 장기거주소득공제로 전환해 보유에 따른 공제 혜택을 없앤다.

내년까지는 현행이 유지되지만, 2028년부터 보유 혜택이 축소되고 2029년부터는 거주에 한해서만 공제율이 적용된다.

비거주 1주택자를 비롯해, 다주택자는 거주 중인 주택 한 채를 제외하고는 장기보유에 따른 혜택을 받지 못하는 구조다.

이렇듯 세제개편안이 2~3년 내로 단계적으로 적용되는 점을 고려하면, 다주택자 등이 비거주 주택을 처분할 수 있는 골든타임은 내년이 될 것으로 보인다.

여기에 정부 역시 세부담 확대 전 매도 기회를 부여한다는 취지로, 지난 5월9일 이후 부활한 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 조치도 내년부터 2년간만 완하하기로 했다.

현행 중과세율은 2주택자에 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자에겐 30%p가 적용되는데 이를 내년에는 각각 5%p, 10%p로, 2028년에는 10%p, 15%p로 완화해준다.

재정경제부 관계자는 “집값 안정이 주된 목표는 아니고, 세제 정상화가 가장 큰 목표였다”면서도 “부수적으로 다주택자나 임대사업자 매물이 나와 집값 안정에 어느 정도 영향을 줄 수 있다고 본다”고 말했다.

하지만 시장에서는 이 같은 조치가 시장 왜곡을 불러올 수 있다는 우려가 나온다.

장기적인 주택 공급 위축 상황 속 집주인들이 매매보다는 증여 등으로 우회할 방법을 찾을 수 있고, 이미 올해 상반기 다주택자 매물이 대거 거래를 마친 상황이기 때문이다.

일시적으로 거래가 이뤄지더라도 오히려 양도세 중과 완화가 끝나고, 보유·양도세 강화 조치가 시행되면 매물 잠김이 본격화될 가능성이 크다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “이미 팔 사람들은 대부분 거래를 끝냈다”며 “세부담을 강화하게 되면 매물 잠김 현상이 심화되고, 오히려 조세 전가 현상으로 집값은 오를 수 있다”고 지적했다.

이어 “집값뿐 아니라, 전세주택 공급 절벽 현상으로 전월세 가격도 같이 오를 것”이라고 내다봤다.

업계 또 다른 전문가도 “매물이 대거 쏟아지지는 않을 것”이라면서도 “무주택자 입장에선 내년에 주택을 매수할 수 있는 기회가 될 수도 있지만, 그 이후 시장 진입은 어려워질 것”이라고 전망했다.