서울시, 폐교·학교 이전 부지 개발 규제 완화…공공시설 확충 기대

학교 이적지, 그동안 무분별한 개발 방지 위해 낮은 밀도 기준 적용돼

학령 인구 급감에 따른 조례 개정…2031년 학생 수, 작년 대비 27.8%↓ 전망

지난 2024년 폐교가 결정된 서울시내 한 고등학교 모습. ⓒ뉴시스

앞으로 서울시에서 폐교 부지 또는 이전한 학교 부지를 도서관·체육관 등 공공·문화체육시설로 개발하는 경우 완화된 건폐율·용적률 기준을 적용받는다.

20일 서울시에 따르면 이 같은 내용을 골자로 하는 '서울특별시 도시계획 조례 개정안'이 시행됐다.

'학교 이적지'는 그동안 공공성 유지와 무분별한 개발 방지를 위해 일반 부지보다 낮은 밀도 기준을 적용받았다.

건폐율의 경우 30% 이하, 용적률 상한은 ▲상업지역 500% ▲준주거지역 320% ▲전용주거지역 100% ▲제1종 일반주거지역 120% ▲제2종 160% ▲제3종 200% 등을 적용받았다.

개정 조례는 우선 기존 학교 전체가 이전한 부지를 일컫었던 '학교 이적지'의 정의를 "학교 전체가 이전하거나 폐교된 부지 또는 학교 기능 축소로 도시계획시설이 일부 해제된 부지"라고 새롭게 했다.

아울러 앞으로 학교 이적지를 공공·문화체육시설로 개발할 경우 공공기관 소유 부지뿐 아니라 학교법인 등 민간 소유 부지도 해당 용도지역의 일반 건폐율과 용적률을 적용받도록 했다.

만약 민간 소유 폐교 부지를 지역 도서관이나 문화시설, 생활체육시설로 조성할 경우 학교 이적지에 적용되는 낮은 밀도 기준 대신 일반 도시계획 기준을 적용할 수 있다.

서울시 도시계획 조례상 일반 용적률 상한은 제1종 일반주거지역 150%, 제2종 일반주거지역 200%, 제3종 일반주거지역 250%, 준주거지역 400% 등으로 기존 학교 용적률 상한 대비 25% 늘어날 수 있게 된다.

예를 들어 대지면적 1만㎡인 제2종 일반주거지역 학교 이적지는 종전 학교 이적지 용적률 160%를 적용하면 용적률 산정 연면적이 최대 1만6000㎡에 불과하다. 하지만 일반 용적률 상한인 200%를 적용하면 최대 2만㎡로 4000㎡ 늘어난다.

지구단위계획으로 지역에 필요한 공공용도를 설치하는 경우도 완화 대상에 포함되고 학교 이전 10년이 지난 부지 역시 일반 건폐율과 용적률 적용 대상이 된다.

다만 공공시설로 활용하지 않거나 조례상 예외 요건을 충족하지 못하면 기존처럼 건폐율 30%와 학교 이적지 용적률 상한을 적용받게 된다.

이같은 조례 개정은 최근 저출산 현상에 따라 학령 인구가 급격하게 줄어들어 폐교 부지가 늘어날 것이라는 예상에 따른 것이다.

서울시교육청에 따르면 서울의 소규모 학교는 지난 2015년 36개교에서 2025년 183개교로 약 5배 증가했다. 학생 수도 오는 2031년에는 53만명으로 2025년 대비 27.8% 줄어 폐교 역시 늘 것으로 예상된다.