[출구 막힌 부동산①] 대출도 공급도 안 통했다…다음 카드는 ‘세금’

매매·전세·월세 트리플 폭등…불안 지속

내달 보유세 강화 등 세제 개편안 주목

지난달 서울 시내의 한 부동산에 매물 안내물이 붙어 있다.ⓒ뉴시스

이재명 정부 출범 이후 부동산 시장은 다시 중대한 변곡점을 맞고 있다. 부동산 시장 정상화를 위해 각종 정책이 잇따라 발표되고 다음 달 세제 개편안도 예고됐지만 시장에서는 매매·전월세 가격 상승과 공급 부족 우려가 동시에 커지고 있다. 재건축·재개발 이주 수요와 입주 물량 감소, 대출 규제와 세제 변화까지 맞물리면서 시장의 불확실성은 더욱 커지는 분위기다. 이에 부동산 시장의 현주소와 향후 전망을 짚어본다. <편집자주>

이재명 정부가 투기 억제와 실거주 중심의 부동산 정책을 강화했지만 시장은 예상과 다른 움직임을 보이고 있다.

특히 매매가격 상승세가 이어진 데다 전세 물량 감소와 월세 전환이 가속화하는 등 임대차 시장의 구조적 변화가 뚜렷해지고 있는 분위기다.

한국부동산원에 따르면 지난 5월 한 달 간 서울의 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 평균 매매가격은 전월 대비 0.90% 확대됐다. 상승폭은 전월보다 0.35%포인트 커졌다.

서울 지역별로 살펴보면 성북구(1.36%)가 길음·종암동 대단지 위주로 큰 폭 상승했고, 송파구(1.19%), 광진구(1.18%), 서대문구(1.06%), 노원구(1.05%), 강서구(1.04%) 등도 높은 상승률을 기록했다.

경기도(0.31%)는 광명시(2.01%)와 화성 동탄구(1.57%) 등에서 강세를 보였다.

서울과 경기 두 지역의 전·월세 시장도 마찬가지다. 주택 종합 전세 가격은 서울 0.91%, 경기 0.51% 올랐고, 월세 역시 서울 0.81%, 경기 0.47% 올랐다.

업계에서는 이 같은 매매·전월세 가격 상승의 배경으로 공급 부족 우려와 재건축·재개발 이주 수요 확대, 신규 입주 물량 감소 등을 꼽고 있다.

여기에 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 매물 감소와 거래 위축, 전세의 월세 전환이 가속화된 점도 시장 불안을 키운 요인으로 작용한 것으로 관측된다.

정부의 다음 승부수는 세제 개편이다.

앞서 이재명 대통령은 지난 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 “세제·금융·규제·공급 등을 조만간 한꺼번에 정리하려고 한다”며 “세제 문제는 7월이 돼야 가능할 것”이라고 밝힌 바 있다.

비거주1주택·다주택자 등에 대한 보유세 강화가 필요하다고도 언급했다.

이 대통령은 “거주용도로 주택을 가지고 있는 것은 보호해야 한다”면서도 “(주택이) 거의 사치품화돼 있다. 그러면 서구 선진국이 하는 것만큼의 보유 부담을 갖게 하는 게 맞다”고 말했다.

이어 “여러 채를 못 가지게 하지 않다”며 “그러나 그것이 상당한 부담이 되게 해야 한다”고 덧붙였다.

시장에서는 오는 7월 보유세 강화와 장기보유특별공제(장특공제) 개편 등 실거주 중심의 세제 개편안이 나올 것으로 예상된다.

현재 1주택자는 집을 팔 때 주택 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 총 80%까지 공제를 받을 수 있는데, 보유 기간에 따른 공제를 없애고 실거주 기간에 따라 최대 80%의 공제를 적용하는 방안이 거론된다.

실제 국회에는 1가구 1주택자에 대한 양도세 장특공제를 실거주자에게만 적용하는 내용의 법안이 발의된 상태다.

공정시장가액비율 상향도 거론된다. 현재 60% 수준인 공정시장가액비율이 오르면 세율을 조정하지 않더라도 과세표준이 커져 보유세 부담이 늘어난다. 공정시장가액비율 조정이 사실상 보유세 인상 효과를 낼 수 있는 셈이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국가별로 상황 여건이 다르기 때문에 단순히 보유세 만을 비교하는 건 옳지 않다”며 “각 국가마다 도시별로 인구가 집중되거나 분산된 곳들이 있는 것 등을 논의 범위에 포함해야 한다”고 말했다.

이어 “수도권에 집중된 산업이나 인구로 인한 주택 수요를 어떻게 물리적인 범위로 분산시킬 것인지에 대한 논의가 보다 적절한 접근 방법”이라며 “보유세 등의 세제개편으로 집값을 잡겠다는 시도는 거주지역에 따른 신분의 고착화를 초래할 수도 있다”고 덧붙였다.

▲<[출구 막힌 부동산②] 집값도 전월세도 안 잡힌다…정부 규제에도 기대감 여전>에서 이어집니다.