“집값이 떨어져?”…노도강 ‘신고가’ 랠리, 무주택자 주거불안 심화

강남은 매물 쌓이는데 ‘15억 이하 밀집’ 외곽은 ‘불장’

“비싼 전월세 사느니 산다”…노도강·금관구 매수세 집중

수요-공급 ‘미스매치’…무주택 서민 주거 안정 병행해야

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서울 강남권과 한강벨트 지역 아파트값 상승세는 크게 꺾인 반면 상대적으로 중저가 아파트가 밀집한 외곽 지역은 집값은 들썩이고 있다.

정부는 다주택자와 고가 1주택자 및 비거주 주택소유자에 대한 압박을 강화하고 있지만 아이러니하게도 무주택 서민의 주거 불안이 더 심화하는 모양새다.

29일 한국부동산원에 따르면 지난 23일 기준 서울 아파트 매매가격은 0.06% 오르며 일주일 전(0.05%) 대비 소폭 상승 폭이 커졌다. 정부 규제로 관망세가 확산하고 있으나 서울 외곽 지역 집값이 크게 오르면서 집값 둔화 흐름에 제동을 걸었다.

자치구별로 보면 지난주 서울에서 가장 큰 아파트 값 상승률을 기록한 곳은 노원구(0.23%)로 일주일 전 대비 0.06%포인트(p) 뛰었다. 이어 구로구(0.20%), 은평구·성북구·강서구(0.17%), 영등포구(0.16%), 동대문구·서대문구(0.15%) 등이 서울 평균 아파트값 상승률을 크게 웃도는 것으로 나타났다.

반면 그간 서울 집값 상승세를 견인하던 강남3구와 용산 등 핵심지역 아파트값은 위축됐다. 강남구(-0.17%)는 서울에서 가장 큰 낙폭을 보였고 서초구(-0.09%), 송파구(-0.07%), 강동구(-0.06%), 동작구(-0.04%), 성동구(-0.03%) 등 한강벨트 인접지역이 모두 마이너스 변동률을 기록했다.

다주택자 양도세 중과 유예 일몰 예정과 공시가격 급등으로 인한 고가 1주택자에 대한 세 부담 확대 등이 맞물리면서 소위 ‘상급지’ 매물은 쌓이고 있다.

아실에 따르면 지난 27일 기준 서울 아파트 매물은 7만8780건으로 한 달 전 대비 10.2% 증가했다. 해당 기간 강남구 매물이 20.4%로 가장 많이 늘었고 강동구(18.9%), 서초구(17.1%), 성동구(16.4%) 등의 순으로 조사됐다.

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하지만 무주택 실수요자의 주거 불안은 더 심화하고 있다. 핵심지 매물 가격은 여전히 부담스러운 수준인 데다 임대시장 매물 급감과 신규 입주 물량 감소 등이 맞물리면서 전월세 가격은 가파르게 오르는 추세다.

이에 ‘더 늦기 전에 집을 사자’는 매수세가 외곽으로 밀려나면서 실질적인 거래는 노도강과 금관구 등 외곽 지역 일대에서 주로 이뤄지고 있다. 최대 6억원 한도의 주택담보대출 활용이 비교적 수월하고 상대적으로 접근 가능한 ‘15억원 이하’ 금액대 매물이 집중돼 있어서다.

이달 서울 아파트 신고가 396건 중 71.0%인 281건이 15억원 이하 아파트 거래로 집계됐다. 이들 매수세가 집값을 받쳐 주면서 외곽 지역에선 손바뀜도 속속 이뤄지고 있다.

관악구 봉천동 ‘e편한세상서울대입구’ 전용 84㎡는 지난 15일 15억2000만원에 매매되며 역대 최고가를 다시 썼다.

이보다 앞선 9일 구로구 신도림동 ‘신도림3차 동아’ 전용 84㎡는 15억9000만원에 손바뀜됐다. 1년 전인 지난해 3월 13일 같은 평형대가 12억3000만원에 매매된 것과 비교하면 1년 새 3억6000만원 웃돈이 붙었다.

전문가들은 다주택자를 비롯한 서울 상급지 집값 안정도 중요하지만, 무주택 서민의 주거 안정을 꾀할 수 있는 공급 정책도 병행돼야 한다고 입을 모은다. 강남권 매물이 늘고 집값 상승세는 한풀 꺾였으나 사실상 수요와 공급의 미스매치가 이뤄지면서 외곽 지역 아파트값 ‘키 맞추기’ 현상만 초래할 수 있단 견해다.

한 부동산 전문가는 “매물은 늘었지만 살 수 없고 전월세 공급은 줄었는데 수요는 그대로인 비정상적 시장 흐름이 이어지면서 세입자들의 셈법이 달라지고 있다”며 “15억원 이하 매물이 있는 서울 외곽으로 이동, 기존 살던 전세에서 매매로의 전환이 시장 트렌드처럼 자리 잡고 있다”고 설명했다.

이어 “실거주 중심의 정책 기조가 유지되면 주거 불안을 느낀 무주택자의 매매 전환 움직임은 더 빨라질 것”이라며 “이 같은 구조적 흐름은 자칫 향후 강남권 집값 상승을 다시 부추기는 부작용을 낳을 수 있기 때문에 규제로 집값이 주춤하는 동안 공공·민간할 것 없이 실질적인 공급을 확대할 수 있는 기회로 활용해야 한다”고 강조했다.