실수요자 LTV 완화·사전청약 등…하반기부터 달라지는 부동산 제도

하반기부터는 2주택 이상 양도소득세 중과 부담이 커지고 사전청약이 본격 시행되는 등 여러 제도가 본격 시행된다.ⓒ직방

정부의 주택시장 안정화 대책과 공급 대책이 거듭 발표되며 시장은 관망세다.

하반기부터는 2주택 이상 양도소득세 중과 부담이 커지고 사전청약이 본격 시행되는 등 여러 제도가 본격 시행될 예정이다.

직방이 21일 하반기 부동산 시장에서 새로 시행·변경되는 제도를 정리했다.

무주택자 대출 LTV 우대폭 10%p→20%p 확대 (7월1일 시행)

7월 1일부터 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위해 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 대상 조건 중 소득기준과 주택가격기준이 모두 완화된다. 부부합산소득 기준이 종전에는 8000만원 이하였으나 9000만원 이하로 상향 조정되며 생애최초구입자는 1억원 미만으로 상향된다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 종전 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 종전 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다.

또한 우대혜택에서 LTV(담보인정비율)가 기존 10%p에서 최대 20%p로 확대된다. 이번에 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6억~9억원 이하는 50%, 조정대상지역 5억~8억원 이하는 60%로 10%p가 적용된다. 단, 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도를 4억원으로 설정했다.

청년·신혼부부 등 주거취약계층 지원 확대 (7월1일 시행)

청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도를 최대 7000만원에서 최대 1억원으로 높이고 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 공급규모 제한(총 4조1000억원)도 폐지한다.

투기과열지구 지정 검토주기 단축 (7월14일 시행)

주택가격 안정을 위해 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정, 해제해왔으나, 이 검토주기가 조정대상지역과 같이 '반기' 단위로 단축될 예정이다.

'공공재개발사업·공공재건축사업' 신설 (7월14일 시행)

정비사업은 주거환경 개선 및 도시 내 주택공급에 중요한 역할을 할 수 있으나 주민간 갈등이나 사업성 부족 등으로 원활히 진행되지 않는 경우가 많다. 이에 지역주민이 원할 경우에 한국토지주택공사 등 공공기관이 사업시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형이 신설된다.

신설되는 공공재개발사업 및 공공재건축사업은 용적률 완화하거나 도시공원 또는 녹지 확보기준을 완화하는 등의 특례가 적용돼 사업을 촉진할 수 있을 것으로 보인다.

인천계양 등 공공분양주택 1차 사전청약 (7월15일 입주자모집공고)

3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4400가구가 첫번째 사전청약을 진행한다. 인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구를 공급할 예정이다. 그 밖에 남양주진접2 (1600가구), 성남복정1 (1000가구), 의왕청계2 (300가구), 위례 (400가구)가 사전청약을 준비하고 있다.

지분적립형 분양주택, 공공주택 유형으로 추가 (8월19일 시행)

공공주택 유형 중 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 취한다. 초기비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득한 후 명의변경이 가능하다.

부정한 방법으로 체결된 주택 공급계약 반드시 취소 (9월10일 시행)

앞으로는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련법이 개정된다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였지만 앞으로는 반드시 '취소해야 한다.'

다만 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관함을 소명하면 공급계약을 취소할 수 없다.

공공재개발 사업 분양가상한제 제외 등 (10월14일 시행)

공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않을 예정이다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년)이 적용될 예정이다.

남양주왕숙2 등 공공분양주택 2차 사전청약 (10월중)

3기 신도시인 남양주왕숙2를 비롯해 총 9300가구가 10월 중에 2차 사전청약을 진행한다. 남양주왕숙2는 신혼희망타운 공급 없이 1400가구를 공급할 예정이다. 그 밖에 인천검단 (1200가구), 파주운정3 (1200가구), 군포대야미 (1000가구), 의정부우정 (1000가구), 성남낙생 (900가구) 등이 사전청약을 준비하고 있다. 이 중 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다.

양도소득세 감면대상 사업용 토지 기준 강화 (내년 1월1일 시행)

투기 목적으로 토지를 소유하지 못하도록 주말·체험영농 목적의 농지를 사업용 토지에서 제외하고, 공익사업 추진에 따라 협의매수, 수용되는 토지는 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득해야 사업용 토지로 인정된다. 종전에는 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득하면 사업용 토지로 인정됐던 부분이 강화된 것이다. 법인세법상 사업용 토지 기준 역시 동일하게 강화, 적용된다.