서울 재건축 규제에도 계속 몰리는 수요자들

사업 난항에도 공급 희소성에…재건축 1순위 모두 마감

서울 재건축 새 아파트에 수요자들의 관심이 계속되고 있다. 정부와 서울시가 정비사업에 대한 규제를 강화한데다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 사업이 미뤄지는 사례가 빈번히 발생하면서 서울지역 내 신규 아파트 공급이 위축될 것으로 보이기 때문인 것으로 분석된다.

1일 업계에 따르면 서울시가 재건축 23곳, 재개발구역 15곳 등 총 38곳을 정비구역 일몰제 대상 사업지로 지정하면서 재건축 사업이 난항을 겪고 있다.

도시 및 주거환경 정비법에 따라 추진위원회 승인 후 2년 안에 조합설립인가 신청이 이뤄지지 않거나 조합설립 이후 3년 이내 사업시행계획 인가를 신청하지 못하면 정비구역에서 해제될 수 있다.

이들 사업지는 추가 진척 사항이 없으면 내년 3월 이후 정비구역에서 해제된다. 여기에 지난해 3월 재건축 아파트 안전진단 기준이 강화된 것도 재건축 사업 지연에 영향을 미칠 것으로 보인다.

또 HUG의 분양가 규제로 서울시 신규분양이 미뤄지는 것도 공급 위축에 영향을 미치고 있다. 올해 6월 HUG는 분양가 상한기준을 기존 주변시세의 110%에서 100~105%로 낮추는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개선안을 발표했다.

이러한 분양가 통제로 서울시 신규 단지들이 분양을 미루거나 후분양제를 선택하고 있다. 이달 공급 예정이었던 서울시 중구 세운재정비촉진지구 ‘힐스테이트 세운’은 분양가 조정이 이뤄지지 않아 결국 분양을 연기했다. 또 서울 강남구 상아2차 재건축 사업인 ‘래미안 라클래시’는 후분양을 추진할 예정이다.

전문가들은 서울의 경우 수도권이나 지방처럼 택지지구를 지정할 수 있는 토지가 없는데다 주택용지도 한정돼 있어 대부분의 새 아파트 공급은 재건축, 재개발 등 정비사업을 통해 이뤄질 수밖에 없다고 보고 있다.

특히 규제가 강화되면서 정비사업 공급이 위축될 것이라는 희소성에 올해 서울지역 내 정비사업 아파트의 인기는 더욱 높을 것으로 전망했다.

실제로 아파트투유 집계 결과, 올해 1월부터 이날까지 서울에서 분양한 새 아파트 24개 단지중 1개 단지를 제외한 모든 단지가 1순위 마감을 기록했다. 대부분 정비사업인 것을 감안하면 올해 서울에서 공급한 재건축 새 아파트는 모두 인기리에 청약을 마감한 것이다.

KB부동산 리브온 관계자는 “정부의 재건축 규제로 재건축 사업이 지지부진한 가운데 강남의 경우에는 주변 시세보다 저렴한 가격에 새 아파트를 장만할 수 있는 기회여서 실수요자는 물론 투자수요의 관심을 끌 수밖에 없다”며 “내 집 마련 계획이 있거나 서울 내 좋은 입지를 원하는 수요자들의 정비사업 청약 쏠림 현상은 계속될 것으로 보인다”고 말했다.

서성권 부동산114 수석연구원도 “재건축 시장은 조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성이 부각되고 있다”며 “이에 소유자들의 버티기가 진행되면서 전 고점 수준에서의 가격을 계속 형성할 것으로 보인다”고 예측했다.

올해 서울시에 공급되는 정비사업 물량은 총 46개 단지, 6만1893가구로 집계가 시작된 2000년 이후 역대 최대물량이다.