[기자의눈]부동산을 바라보는 '성급한 일반화의 오류'

2017~2018년 역전세난…'집값 하락 우려'에 내집 마련 타이밍은?

부동산은 크게 수요와 공급, 외부요인, 부동산 정책, 그리고 객관적으로 파악하기 어려운 ‘심리적 요인’에 의해 좌우되는 시장이다. 이에 어느 유명한 부동산 전문가도 정확하게 시장을 예측하기란 쉽지 않다. 마치 유기적으로 움직이는 경제와도 비슷한 개념이기 때문에 하나의 변수를 가지고 지나치게 확대 해석하는 것을 늘 경계해야 한다.

최근 공급 과잉에 따라 내년과 후년에 집값이 하락할 것이라는 우려가 연일 들려오고 있다. 올해와 지난해 건설사들이 아파트 신규 공급량을 대거 늘리면서 2017년~2018년 2년간 입주 물량만 76만가구가 넘을 것으로 조사됐다. 최근 5년(2011년~2015년)간의 평균 입주물량인 24만가구와 비교하면 시장이 이를 단번에 흡수하기에는 무리가 있을 것이라는 분석이다.

이에 갑작스런 입주 물량 증가는 집주인이 세입자를 구하지 못해 발생하는 ‘역전세난’을 부르고, 미입주 및 공실주택은 다시 보증금 반환, 대출금 상환의 리스크로 인해 시장에 급매물로 나올 것으로 예상된다. 결국 시장에 쏟아지는 매물로 인해 이는 다시 주택가격 하락으로 귀결될 것이라는 게 우려의 목소리다.

시장 전반적으로 봤을때 ‘입주폭탄에 따른 역전세난’ 우려는 자명한 사실이다. 대표적으로 꼽히는 곳이 수도권 내에서는 경기도 화성, 김포, 시흥, 오산 등이다. 이들 지역은 대규모 택지지구로 내부 수요가 많지 않다는 공통된 특징이 있다. 결국 외부 수요에 의존할 때 이들 지역에 인접한 지역까지 연쇄작용으로 ‘역전세난’이 빚어질 가능성이 높다.

반면 이 같은 현상을 모든 지역에 도미노식으로 확대 해석하는 것은 성급한 판단이라고 볼 수 있다. 특히 ‘내집 마련’을 계획하고 있는 실수요자라면 이처럼 ‘성급한 일반화의 오류’를 더욱 경계해야 한다. 부동산 시장은 이미 개별적으로 움직이고 있어서다. 수도권과 지방이 다르고, 또한 수도권 내에서도 자치구별로 다르게 움직인다. 심지어 같은 단지 내에서도 도로 하나를 두고 가격 오름세와 하락세가 세세하게 다르다.

이 때문에 2018년 이후 집 값이 떨어지는 것을 보고 내 집 마련에 나서겠다고 판단한다면 오히려 알곡은 빠진 쭉정이 줍기에 해당할 수 있다. 그때는 ‘역전세난’ 우려속에서도 입지분석 등을 거친 알짜 단지는 이미 팔려나가고, 집값 반등이 빠르지 않는 악성단지만 떠 안을 수 있기 때문이다. 시장상황이 좋을때마다 집값이 오른다는 말이 매번 들리지만 정작 우리집이 오르지 않고 있는 이유는 개별 단지 성향을 파악하지 못해서다.

부동산 가격을 유지하는 또는 상승세를 결정짓는 것은 수요를 꾸준히 뒷받침 할 수 있는 교통, 학군, 생활편의시설 등 입지 여건이다. 입지가 좋은 곳은 시장 상황이나 심리와 상관없이 일정수준 이상의 가격을 유지하거나 오름폭도 크다. 내가 보기에도 괜찮은 단지는 남들이 보기에도 늘 괜찮다. 당장의 집값 상승 차익이 아닌 현재 내 소득수준과 대출상환능력, 주거목적이 부합되는 단지라면 ‘내 집 마련에 나설 타이밍’은 늘 지금이다.