비아파트 ‘6년 단기임대’ 부활…등록임대 활성화 기대감은 ‘미미’

정부가 빌라, 오피스텔 등 비아파트 시장 정상화에 집중하는 가운데 6년짜리 단기등록임대를 되살리는 법 개정안이 국회를 통과했다.

임대사업자들은 집값 급등기와 전세사기 등 각종 풍파를 겪으며 등록임대주택 제도가 사실상 유명무실해진 상태여서, 단기임대가 부활하더라도 비아파트 공급을 기대하긴 어렵다고 입을 모은다.

30일 국회 등에 따르면 앞서 26일 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에선 ‘민간임대주택 특별법’ 개정안이 통과됐다. 개정안은 단기등록임대를 부활하고, 의무임대기간을 6년으로 규정하는 내용을 담고 있다.

이전 정부에서 임차인 주거 안정을 위해 도입됐던 단기등록임대는 집값 급등기를 거치면서 부동산 투기 수단이란 오명을 썼다. 이후 임대사업자에 대한 규제가 강화되면서 현재는 아파트를 제외한 비아파트 10년 장기임대만 남아있다.

정부는 주택공급 활성화와 비아파트 정상화 등을 위해 지난 1·10대책부터 단기등록임대를 수차례 언급한 바 있다. 주택을 보유하고 있더라도 추가로 비아파트를 사서 임대주택으로 등록한 뒤 의무임대기간과 임대료 상한선을 지키면 세제 혜택을 받을 수 있도록 했는데, 주택수에 제한이 없으며 1채도 등록이 가능하다.

특히 1주택자의 경우 단기등록임대로 소형 비아파트를 구입해 등록하면 1가구 1주택 특례도 받을 수 있다.

개정안에 따르면 기존에는 아파트를 보유한 1주택자가 추가로 주택을 더 사들이면 주택 수만큼 2주택자, 3주택자로 간주했으나, 사들인 주택을 단기임대로 등록하면 주택수에서 제외된다. 세금 중과가 이뤄지지 않을뿐더러 향후 보유한 아파트를 처분할 때도 특례에 따라 양도세 면제를 받을 수 있다.

시장에선 정부 정책을 거듭하면서 등록임대주택 제도에 대한 신뢰가 바닥난 만큼 의무임대기간 장단기 여부를 떠나 제도의 실효성을 꾀하기 어렵단 반응이 지배적이다. 정부의 비아파트 시장 정상화 방안에도 불구하고 등록임대주택 수는 지속 감소세다.

국토교통부에 따르면 2022년 등록임대주택 규모는 144만가구 정도다. 2020년 153만가구, 2021년 152만가구에서 더 줄어든 수준이다. 개인 물량이 전체의 63%를 차지한다. 대한주택임대인협회에선 신규등록이나 자동·자진말소 등을 고려하면 현재 등록임대주택 수는 더 줄어 100만가구를 밑돌 것으로 추산하고 있다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “일명 ‘126%룰’로 통하는 전세보증금반환보증 요건이 강화되면서 임대시장 전체를 흔들고 있다”며 “등록임대사업자에게도 임대보증금보증에 의무적으로 가입하도록 소급적용한 탓에 가입 요건을 맞추지 못한 사업자들은 죄다 과태료 부과 대상에 포함된다”고 설명했다.

이어 “보증가입 요건을 맞출 수 있는 현실적인 방안은 없고 의무임대기간 내 세입자가 계속해서 갱신을 요구하면 임대인은 등록말소 리스크에 과태료를 물어가면서도 요구를 들어줄 수밖에 없다”며 “정부가 겉으론 비아파트 시장을 살리겠다고 하면서 보증가입 요건 등 실제 시장에서 일어나는 불합리한 점들은 개선하지 않으려고 하니 6년이든 10년이든 기업형 장기임대든 뭘 해도 효과를 내긴 힘들 것”이라고 꼬집었다.

민특법 개정안 통과에 이어 세법 시행령 개정도 이뤄져야 한단 점에서 제도 시행 시기를 가늠하기 힘들단 점도 실효성을 떨어뜨린다. 정부는 비아파트 6년 단기임대 부활과 함께 전용 85㎡ 이하 소형아파트에 대한 10년 장기임대 등록제도도 도입하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 아파트 장기등록임대는 1년이 넘도록 제대로 논의조차 이뤄지지 않고 있다.

한 부동산 전문가는 “아파트는 여러 채 사면 투기로 간주하면서 비아파트는 수십채, 수백채를 사도 임대주택으로 등록하면 세제 혜택을 부여하겠다는 것도 모순”이라며 “관련 세법이 나오고 과세 특례가 어떻게 주어지는지 좀 더 지켜봐야 한다”고 말했다.

그러면서 “결국은 다주택자에 대한 규제 완화를 검토해야 한다며 ”비아파트 주요 공급 주체인 다주택자를 건드리지 않고 시장 정상화만 외치는 건 오히려 혼선만 키울 수 있다”고 덧붙였다.