거침없는 전셋값 상승, ‘임대차 3법’ 관심 쏠려…“독일, 10년간 57% 상승”

서울 전 지역 전셋값 오름세…“귀해진 전세매물에 가격 올라도 거래”

임차인 보호 앞서간 독일도 임대료 큰 폭 상승…“결국 수요‧공급 문제”

서울의 한 아파트 밀집지역 모습. ⓒ데일리안 홍금표 기자

6‧17대책 발표 후에도 전셋값 상승폭이 확대되고 있다. 품귀현상으로 인한 가격 상승이 원인으로 지목된다. 이에 정부·여당이 추진 중인 ‘임대차 3법’에 대한 관심이 높아지는 분위기다.

하지만 근원적인 가격 상승을 막기 위해선 수요와 공급의 균형이 중요하다는 게 전문가들의 중론이다. 전 세계적으로 주택시장이 안정된 국가로 꼽히는 독일의 경우 이미 임대료 상승 제한, 무기한 임대 연장 등을 시행 중임에도 임대료 상승으로 몸살을 앓고 있는 것으로 나타났다.

1일 KB부동산에 따르면 지난 22일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.15% 상승했다.

특히 서울의 경우 0.21% 상승했고, 자치구 별로는 성북구(0.86%), 관악구(0.49%), 노원구(0.32%), 영등포구(0.31%), 마포구(0.28%) 등이 큰 폭의 상승률을 보였다.

KB부동산 관계자는 “서울 아파트 전셋값은 하락한 지역 없이 다수의 지역이 상승을 나타냈다”며 “수요에 비해 전세 매물이 워낙 귀해 가격이 올려도 거래가 이뤄지고 있다”고 분석했다.

그러면서 “전세 수요는 꾸준하지만 임대인들이 반전세나 월세를 선호하면서 전세 매물이 귀해졌다”고 말했다.

최근 전셋값이 1년여 동안 계속해서 상승하자, 정부‧여당이 속도를 내고 있는 ‘임대차 3법’ 개정에 이목이 집중되고 있다. 임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등이다.

국회와 국토교통부에 따르면 현재 1회 연장 가능한 계약갱신청구권(2+2), 임대료 증액 상한 5%, 기한 없는 계약갱신청구권, 임대차 기간 6년 보장, 전·월세 인상률 평균소득상승률 이하로 제한 등 10여건의 관련 법안이 발의된 상태다.

하지만 시장 전문가들 사이에선 임차인 보호 필요성에 공감하면서도, 임대차 3법이 전셋값 상승을 근본적으로 해결할 대안은 아니라고 보고 있다. 오히려 전셋값 상승과 월세 전환에 따른 전세 매물 부족 등의 문제를 낳을 수 있다고 조언한다.

실제로 독일에서 유사한 상황이 벌어졌다. 독일은 오래 전부터 주택임대 시장을 보호하기 위해 임대료 상승 제한, 무기한 임대 연장 등의 장치가 있음에도 임대료가 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다.

독일연방은행에 의하면 지난 10년간 독일 내 주요 7개 도시의 주택가격이 118.4% 상승한 것으로 집계됐다. 같은 기간 동안 임대료는 57.0% 올랐다.

독일의 주택 가격과 임대료 인상 원인은 수요와 공급에 있다는 분석이다. 이민자 유입, 도시로의 인구 집중, 저금리 등으로 수요가 늘어난 것에 비해 주택 공급이 더디게 이뤄지면서 벌어진 현상이라고 풀이했다.

허윤경 한국건설산업연구원 실장은 “독일 주택시장의 변화는 수요에 비해 부족한 공급이 부족할 경우 장기적으로 시장을 안정시키지 못 한다는 사실을 알 수 있다”며 “최근 독일 주택정책은 임차인 보호와 시장 친화적 정책의 새로운 균형점을 탐색하고 있는 것으로 판단된다”고 설명했다.

이어 그는 “현재 우리나라는 주택임대차보호 3법 논의가 확대되고 있으나, 전세라는 특수한 임대차 제도가 있는 것을 감안해 신중한 접근이 필요하다”고 덧붙였다.