실수요 몰리는 곳에만 투자 쏠려…'주택시장 양극화 극심'

실수요자로 몰리거나 규제 덜한 틈새지역에 투자자 쏠려

같은 지역 내에서도 입지 및 규제에 따른 온도차 커

한화건설이 지난달 부산 부산진구에서 선보인 '부산 연지 꿈에그린' 견본주택에 운집한 주택수요자들 모습.ⓒ한화건설

최근 주택시장이 되는 곳만 몰리는 이른바 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 지난 11·3대책과 각종 대출 규제로 시장이 실수요자 위주로 재편된 가운데, 입지가 좋은 곳이나 규제가 상대적으로 덜한 '틈새지역'에 투자세력이 쏠리면서 지역별 편차가 더욱 심해지는 모양새다.

18일 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 4월 청약을 진행한 8개 단지(12일 기준) 중 1순위 마감 단지는 4곳(50%)이다. 3개 사업장(37.5%)은 순위 내 마감에 실패했고 1곳은 2순위에서 가까스로 청약을 마쳤다.전체 1순위 평균청약률은 17.7대 1을 기록해 지난달(17.9대 1)과 비슷한 수준을 이어가고 있다.

1순위 평균 청약률을 보면 지난달부터 분양시장 분위기가 개선된 것으로 보이지만, 이는 일부 단지가 전체 청약률을 끌어올린데 기인한다. 실제 경기도 평택 고덕국제신도시의 청약 열기가 지난달부터 '나홀로' 독주하면서 전체 평균을 높였다.

지난 5일 경기 평택시 고덕국제신도시에 분양한 '제일풍경채 센트럴'(총 773가구)의 경우 전체 청약통장의 80%인 6만5003건이 접수됐다. 평균 청약경쟁률은 84.1대 1로 올해 수도권 최고 경쟁률이다.

앞서 지난달 같은 지역에서 분양한 고덕 파라곤은 49대1의 청약 경쟁률을 기록한 바 있다. 이 단지는 나흘 만에 완판(완전판매)됐고, 같은 달 GS건설이 공급한 '고덕신도시 자연&자이'도 계약 14일만에 완판하는 저력을 보인바 있다.

이처럼 평택 고덕의 분양 열기는 다른 수도권 단지에서 청약 미달이 발생하는 것과 비교해 대조적이다. 업계에선 평택이 청약조정지역이 아니어서 공공택지인 고덕국제도시 아파트가 분양권 전매기간이 1년으로 짧은데다, 외지인에 대한 청약제한도 없다는 점이 과열을 불러온 요인으로 보고 있다.

서울과 함께 집값 상승세를 보이는 부산 내에서도 규제에 따른 지역별 편차가 심하다. 한화건설이 부산 부산진구에서 분양한 '연지 꿈에그린' 아파트의 경우 1순위 평균 228.3 대 1의 경쟁률을 기록하면서 올해 들어 최고 경쟁률 기록했다. 이 아파트는 481가구 일반공급에 무려 10만9805명이 신청했다.

이는 지난달 롯데건설이 공급한 '해운대 롯데캐슬 스타'의 경우 578가구 모집에 3만 3487개의 청약통장이 접수되면서 57.9대 1을 기록한것과 대조적인 모습이다.

부산진구는 부산내 해운대·연제·동래·수영·남구 등 5개 청약조정 대상지역에서 제외돼 1순위 자격이나 재당첨 제한 등이 없다 보니 투자수요들이 대거 몰리는 '풍선 효과'가 나타난 것으로 업계는 보고 있다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "청약규제, 중도금 등 집단대출 심사 강화까지 겹쳐 투자 수요가 일부 사라진 것으로 보이지만, 일부 지역은 과열 조짐을 보이고 있다"면서 "이는 실수요자들이 몰리는 곳에서 단기 시세 차익을 노리는 투자자까지 몰려 청약시장의 온도차가 심해진 것"이라고 분석했다.

기존 아파트 매매시장 역시 지역별 편차가 심해지고 있다. 한국감정원의 월간 아파트 매매가격 동향을 보면 서울의 상승률은 지난해 11월 0.56%에서 1월에 0.03%로 상승률이 줄었다가 다시 3월에는 0.17%의 상승률을 보였다.

이는 서울 강남권 재건축 단지를 비롯해 도심권에 새 아파트 단지가 다수 입주하면서 평균 매맷값을 끌어올린 것으로 감정원 측은 분석했다.

지방에서도 부산의 경우 1분기 주택 매맷값이 0.57% 올라 전국에서 상승률이 가장 높았다. 그러나 대구(-0.20%), 울산(-0.17%)은 매맷값이 하락해 대조를 이뤘다. 대구와 울산은 같은 기간 전셋값도 각각 0.12%, 0.07% 하락했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "애초 올해 입주물량과 금리 등의 부담으로 집값 하락이 점쳐졌지만 일부 지역에 투자자가 쏠리며 성황을 이루고 있다"면서 "수도권 안에서도 입주물량이 몰린 곳은 낙폭이 크고 재건축과 교통여건 개선 등 호재가 있는 곳은 집값이 오르는 등 차별적인 흐름을 보일 것"이라고 말했다.