“땅도 자본도 있는데 길이 없다”…기업형 민간임대 막는 ‘규제 장벽’

개인 임대사업자 8년 만에 5만명↓…법인 비중은 확대

종부세·LTV 규제에 공급 제약…“세제·금융 지원 필요”

조강태 MGRV 대표가 ‘2026 서울주거포럼’에서 발언하고 있다. ⓒ데일리안 이수현 기자

“땅도 있고 자본도 있고 능력도 있어요. 문제는 길이 없어요. 길이 막혔어요.”

코리빙 브랜드 ‘맹그로브’를 운영하는 조강태 MGRV 대표는 기업형 민간임대 공급을 가로막는 제도적 문제를 이같이 지적했다. 민간의 주택 공급 여력은 충분하지만 각종 규제로 사업 추진이 어려워지고 있다는 주장이다.

조 대표는 7일 서울시가 개최한 ‘2026 서울주거포럼’에서 "우리 사회에서 임대주택의 필요성이 커지고 있지만 아무도 공급할 수 있는 길을 뚫어주지 못하고 있다"며 "마중물처럼 누군가 사례를 만들어야 하는데 말만 하고 있어 공급에 속도를 내지 못하고 있다"고 언급했다.

이날 포럼에서는 기업형 민간임대가 전월세 시장의 안정적인 주택 공급과 임차인 보호를 위한 대안으로 제시됐다. 분양시장 상황과 관계없이 주택을 지속적으로 공급하고 전문적인 관리 서비스를 제공할 수 있다는 점에서다.

이상영 명지대 부동산학과 교수에 따르면 서울 민간임대사업자 중 개인은 2018년 14만6644명에서 올해 7월 9만582명으로 5만6062명 감소했다. 반면 법인 사업자는 같은 기간 1234명에서 1552명으로 318명 늘었다.

임대주택의 관리 전문성을 높일 수 있는 점도 기업형 민간임대주택 장점으로 꼽힌다. 개인이 소유한 주택도 전문기업이 위탁받아 관리하면 임차인 응대와 시설 관리 등을 체계화할 수 있고 장기 거주 안정성도 높일 수 있다는 설명이다.

서울시 민간임대사업자 추이와 민간임대사업자 중 법인 비중. ⓒ서울시

이 교수는 “전문 임대관리 체계는 임차인을 보호하고 서비스 수준을 높이는 역할을 할 수 있다”며 “기업형 임대는 소유를 집중하자는 것이 아니라 운영·관리를 전문적으로 해 서비스 수준을 높이는 방식”이라고 언급했다.

다만 참석자들은 현행 제도가 사업 확대를 가로막고 있다고 지적했다. 정부가 규제를 강화하면서 기업형 민간임대 생태계 조성에 어려움을 겪고 있다는 것이다.

이 교수는 “100가구 이상 민간임대주택단지는 임대료 인상률을 소비자물가지수만 반영할 수 있도록 하는 등 규제가 적용된다”며 “수도권·규제지역 내 주택을 담보로 한 임대사업자의 주택담보인정비율(LTV)이 0%로 제한된 점도 공급을 막는 원인”이라고 지적했다.

조 대표도 “오피스텔에 대한 규제가 강하고 매입형 임대주택은 종합부동산세 규제로 부담이 크다”며 “규제가 강해지면서 주택을 공급할 수 있는 기회가 줄어들고 있다”고 강조했다.

부동산 개발·운영 전문기업 ‘홈즈컴퍼니’를 운영하는 이태현 대표는 “회사를 운영하는 과정에서 정부가 발표하는 부동산 정책은 큰 리스크”라며 “정책에 맞춰 사업을 하던 중 새 정책이 나오면 모든 것을 새로 시작해야 할 정도로 불안정한 상황”이라고 토로했다.

이에 참석자들은 기업형 민간임대 공급 확대를 위해 세제·금융 지원을 강화해야 한다고 제언했다. 동시에 기업형 민간임대를 명확하게 정의해 지원 체계를 갖춰야 한다는 목소리도 나왔다.

이 교수는 “기업형 민간임대 지원에 더해 사업자가 예측 가능할 수 있도록 정책 일관성을 갖춰야 한다”며 “해외사례를 접목한 한국형 기업형 임대모델 정립이 필요하다”고 언급했다.

이어 “조정대상지역 내 기업형 민간임대주택에 종합부동산세 합산배제를 부활하거나 기업형 임대법인의 임대소득에 대해 별도 저율 분리과세나 세액공제를 도입하는 등 세제를 개편해야 한다”고 했다.