유명한 마스턴 상무 “고금리 시대 부동산 투자, 알파 창출할 투자처는” [진주 in 재테크]

핵심 변수는 금리…초과 수익 기록하려면

호텔·물류센터 ‘주목’…가치 상승 여력 ↑

급변하는 AI 시대…수혜 자산은 데이터센터

상업용 부동산 바닥 통과…운용 역량으로 승부해야

유명한 마스턴투자운용 전략리서치실 실장(상무)이 인터뷰에 답변하고 있다. ⓒ마스턴투자운용

“부동산 시장이 회복되기만 기다리는 것이 아닌, 적극적인 자산 운용으로 초과 수익을 창출해야 하는 시대입니다. ”

마스턴투자운용 전략리서치실을 이끄는 유명한 상무는 최근 데일리안과의 인터뷰에서 올해 국내 상업용 부동산 시장을 ‘From Beta to Alpha, Creating Value Beyond the Market(베타를 넘어 알파로, 시장 이상의 가치를 창출하다)’로 정의했다.

부동산 시장에 영향을 미치는 핵심 변수로는 ‘금리’를 꼽았다.

세계 금리 기준이 되는 미국 국채금리의 가파른 상승으로 자산 가격 부담이 커진 만큼, 올해 국내 상업용 부동산 거래 규모는 지난해 대비 소폭 감소한 26조7000억~33조3000억원 수준으로 전망했다.

유 상무는 “자산의 가치는 금리가 하락할 때 높아지고, 금리가 상승할 때 떨어진다”며 “지난해 말부터 올해 초까지 금리가 낮았던 것과 달리, 현재 금리 수준이 상당히 많이 올라 운용사의 역량이 중요해진 시점”이라고 강조했다.

안정적인 수익 창출과 가치 극대화를 위해 운용사가 가치를 창출해야 한다는 설명이다.

이때, 해외 투자자는 국내 투자자보다 상대적으로 높은 목표 수익률을 추구한다. 이들은 목표 수익률을 실현하기 위해 일정 수준의 위험을 감수하면서 자산 가치 제고를 통한 초과 수익 창출에 집중하는 경향이 있다.

부동산 투자 전략은 크게 ▲코어(Core) ▲코어 플러스(Core Plus) ▲밸류애드(Value Add) ▲오퍼튜니스틱(Opportunistic) 등 4가지로 나뉘는데, 해외 투자자들은 안정적인 임대수익을 추구하는 ‘코어’ 전략보다 추가 수익 창출이 가능한 ‘코어 플러스’와 ‘밸류애드’ 전략을 선호한다.

이에 따라 안정적인 오피스 자산에 꾸준히 투자하면서 가치 상승 여력이 큰 호텔과 물류센터를 주요 투자처로 두고 있다. 유 상무 역시 호텔과 물류센터를 올해 가장 주목받는 섹터로 지목했다.

방한 외래 관광객 추이 및 서울 호텔 신규 공급 추이. ⓒ마스턴투자운용

우선 호텔 시장은 중기적인 측면에서 우호적인 환경이 계속될 것으로 내다봤다.

올해 상반기 서울 호텔 거래규모는 지난해 상반기 대비 67% 늘어난 1조3200억원을 기록했는데, 이러한 배경에는 외국인 관광객의 증가가 있다.

2025년 방한 외국인은 약 1890만명으로, 코로나 이전 최고치였던 1750만명을 경신했다.

올해 상반기 한국을 방문한 외국인 관광객 수는 지난해 같은 기간보다 21% 늘어난 1071만명을 기록했다.

이러한 추세를 감안하면 올해 외국인 관광객이 2000만명을 돌파할 것이라는 게 유 상무의 진단이다.

그는 “외국인 관광객 증가는 일시적인 현상이 아닌 구조적인 변화이고, 이는 수요 측면에서 긍정적 효과로 작용할 수 있다”고 밝혔다.

공급 측면에서 살펴보면 호텔 시장은 2020~2022년 코로나 여파로 업황이 악화되면서 일부 자산이 오피스 등 다른 용도로 전환됐다.

이후 관광 수요가 회복됐지만 높은 토지 가격과 공사비 부담으로 신규 호텔 공급이 충분히 이뤄지지 못하고 있다.

유 상무는 “수요가 빠르게 늘어난 것과 달리 공급은 이를 따라가지 못하고 있다”며 “객실 단가와 가동률이 동반 상승하면서 호텔의 운영 수익성이 크게 개선되는 모습”이라고 전했다.

이어 “투자자들이 보유 호텔 매각을 원하지 않고, 매물도 많지 않다”며 “2~3성급 호텔을 매입해 3~4성급으로 업그레이드하는 밸류애드 전략이 이뤄지고 있다”고 덧붙였다.

권역별 상온·저온 물류센터 공실률 추이. ⓒ마스턴투자운용

물류센터의 경우, 상온과 저온 자산 간 양극화가 뚜렷해질 것으로 보인다.

올해 하반기부터 주요 핵심 권역을 중심으로 상온 물류센터의 공실률 하락이 예상되는 것과 관련해 “상대적으로 안정적인 수급 환경이 조성되고 있어 향후 임대료 상승을 기대해볼 수 있다”고 부연했다.

이와 달리 저온 물류센터는 공실 해소까지 상당한 시간이 필요하다고 봤다.

그는 “저온 물류센터는 사람이 소비할 수 있는 식품 물량이 어느 정도 정해져 있어 수요 증가에 한계가 있다”며 “일부 자산은 상온 시설로 용도가 변경되고 있으나, 저온 물류센터 공실률은 최소 1년 동안 높은 수준을 유지할 것”이라고 분석했다.

유 상무는 인공지능(AI) 확산이 상업용 부동산에 미칠 파급력에도 주목하며, 최대 수혜 자산으로 데이터센터를 꼽았다.

그는 “AI 시대의 핵심 인프라는 데이터센터”라며 “AI 서비스와 클라우드 수요가 증가할수록 데이터센터의 중요성이 더욱 커질 것”이라고 짚었다.

다만 데이터센터 시장은 실물 자산 거래가 활발하지 않아 개발 사업에 비중을 둘 수밖에 없다. 그러면서 데이터센터 개발의 핵심 경쟁력으로 전력 확보와 최종 사용자 확보를 제시했다.

유 상무는 “수도권은 전력 확보가 어렵고, 세종∙포항∙부산 등 지방은 대규모 전력 인프라를 갖추고 있다”며 “결국 데이터센터 사업의 성패는 전력을 확보할 수 있느냐, 이를 사용할 최종 운영자를 유치할 수 있느냐에 달려 있다”고 말했다.

그는 “상업용 부동산은 거래금액 기준으로 2023년 바닥을 지났다”며 “2024년과 2025년 점차 회복된 뒤 올해 약간 주춤하는 상황”이라고 진단했다.

끝으로 “각 섹터마다 투자 전략이 다르다”며 “시장 불확실성이 확대되고 있으나, 섹터별 차이를 바탕으로 한 전략적인 접근이 투자 성과를 가를 것”이라고 당부했다.

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