‘49층’ 문턱 넘은 목동 재건축…이번엔 고도제한 변수

ICAO 새 기준 2030년 11월21일부터 시행

목동 9·13단지 지상 49층 재건축…심의 통과

서울시, 국토부에 고도제한 예외 규정 건의

서울 양천구 목동14단지 전경.ⓒ데일리안 이수현 기자

서울 목동 신시가지 재건축이 최고 49층 규모로 속도를 내고 있지만 오는 2030년부터 적용 예정인 국제민간항공기구(ICAO)의 새로운 공항 주변 고도제한 기준이 새로운 변수로 떠오르고 있다.

목동 9·13단지가 최고 49층 규모의 재건축 계획으로 서울시 통합심의를 통과하며 사업에 속도가 붙게 됐지만, 새 국제 기준이 국내에 어떤 방식으로 적용되느냐에 따라 향후 일부 단지의 층수나 동 배치 등 설계 조정이 필요할 가능성이 있어서다.

사업이 지연될수록 공사비와 금융비용 부담이 커지는 가운데 고도제한 적용을 둘러싼 불확실성까지 더해지면서 사업 추진 속도가 조합원 분담금과 사업성을 좌우할 주요 변수로 부상하는 모습이다.

23일 국내 정비업계 등에 따르면 ICAO가 마련한 개정 장애물 제한표면(OLS) 기준은 오는 2030년 11월21일부터 적용될 예정이다.

개정 기준은 기존 장애물 제한표면을 장애물금지표면(OFS)과 장애물평가표면(OES)으로 구분하는 것이 핵심이다. 다만 각국의 공항 여건과 비행절차, 항공학적 검토 등에 따라 적용 방식이 달라질 수 있어 국내에서 구체적으로 어떤 기준이 도입될지는 아직 확정되지 않았다.

이에 따라 최고 40~49층 규모의 재건축을 추진 중인 목동 신시가지 단지들 역시 국내 적용 기준에 따라 일부 층수나 동 배치 등 설계 변경이 필요할 가능성이 있다.

층수 조정이 불가피할 경우 기존 계획보다 연면적 확보가 어려워지거나 일반분양 물량과 사업성에 영향을 줄 수 있다. 이미 인허가가 상당 부분 진행된 단지라면 설계 변경이나 추가 심의에 시간과 비용이 더 들어갈 가능성도 있다.

서울시는 최근 국토교통부에 개정 규정 적용 이전 사업시행계획인가를 받은 정비사업에 대해서는 종전 기준을 적용할 수 있도록 경과조치를 마련해 달라고 건의한 상태다.

서울시 건의가 받아들여질 경우 사업시행계획인가 시점이 개정 기준 적용 여부를 가르는 주요 기준이 될 수 있는 만큼 목동 재건축 단지들의 인허가 속도도 중요해질 전망이다.

다만 경과조치 도입 여부와 구체적인 적용 기준은 아직 확정되지 않았다.

사업 지연에 따른 직접적인 자금 부담도 변수다. 계약과 착공이 늦어지는 동안 자재비와 인건비가 오르면 공사비 협상 부담이 커지고 차입금 이자 등 금융비용도 누적된다.

예를 들어 총공사비 1조원 규모의 사업장에서 공사비가 5% 상승할 경우 증액 규모는 500억원에 달한다. 이를 조합원 1000명을 기준으로 단순 산술 계산하면 1인당 5000만원에 해당하는 규모다.

다만 실제 조합원 추가 분담금은 일반분양 수입과 공사비 협상 결과, 금융비용, 사업비 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있다.

정비업계에서는 대형 건설사의 입찰 참여를 기대하며 시공사 선정이나 사업 일정을 늦출 경우 오히려 사업비 부담이 커질 수 있다는 지적도 나온다.

최근 주요 대형 건설사들은 모든 정비사업장에 순차적으로 입찰하기보다 사업성과 상징성이 검증된 핵심 사업지를 중심으로 수주 역량을 집중하는 '선별 수주' 전략을 강화하고 있다.

건설사의 단순 수주 여력보다 사업지의 입지와 분양성, 공사비, 사업 일정 등이 회사 내부 수익성 기준에 부합하는지가 입찰 참여 여부를 결정하는 주요 요인이 되고 있다는 설명이다.

정비업계 관계자는 “2030년 고도제한 기준과 공사비 상승 등 불확실성이 있는 상황에서는 사업 일정 관리가 중요하다”며 “특정 브랜드의 참여만을 기다리기보다는 인허가 일정과 공사비, 분담금 관리 방안을 종합적으로 따져 시공사 선정 전략을 세울 필요가 있다”고 말했다.

서울시 관계자는 “현재 국토부와 서울시, 경기·인천 등 관계 지자체가 태스크포스(TF)를 구성해 ICAO 개정 기준의 국내 적용 방안을 논의 중”이라며 “사업시행계획인가를 받은 정비사업에 대해서는 기존 기준을 적용할 수 있도록 경과 규정을 마련해 달라고 건의하고 있다”고 말했다.

이어 “다만 경과 규정 적용 여부나 구체적인 기준은 아직 결정된 것이 없다”며 “현재 국내 적용 기준을 마련해가는 과정”이라고 덧붙였다.