세입자 낀 토허구역 주택 매매 숨통…실거주 유예 신청, 내년 말까지 연장

임대차 갱신 1회·최대 2년 추가 인정

매수자 무주택 요건과 입주 후 2년 거주는 유지

서울 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스

토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 유예 신청 기한이 내년 말까지 연장된다. 기존 임대차계약뿐 아니라 한 차례의 갱신계약도 유예 기간으로 인정한다.

17일 국토교통부에 따르면 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청 기한을 올해 말에서 2027년 12월31일까지 1년 연장한다.

관련 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정안은 이날부터 입법예고를 거쳐 다음 달 1일 시행될 예정이다.

제도 시행일인 다음 달 1일을 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다.

이번 조치는 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택의 단계적 폐지 등에 따른 주택 거래 여건을 보완하고, 기존 임차인의 주거 안정을 확보하기 위해 마련됐다.

실거주 유예를 받으려면 토지거래허가를 받은 날부터 4개월 이내에 주택 취득과 등기를 마쳐야 한다.

조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 의무임대기간이나 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 등으로 세제 혜택 적용 기간이 늦춰질 경우 실거주 유예 신청 기간도 함께 조정된다.

의무임대 종료일이나 이전고시일 등 해당 시점부터 15개월 동안 실거주 의무를 신청할 수 있도록 조정했다.

유예 인정 범위도 확대된다. 기존에는 현재 임대차계약의 잔여기간만 인정했으나 앞으로는 한 차례에 한해 최대 2년의 갱신계약 기간도 추가로 인정한다.

갱신계약은 실거주 유예를 신청하기 전에 체결해야 하며, 갱신 기간이 다음 달 1일부터 내년 12월31일까지인 신청 기간 안에 시작돼야 한다. 이에 따라 시행일로부터 최대 3년3개월 동안 입주를 미룰 수 있지만 늦어도 2029년까지는 입주해야 한다.

갱신계약이 없는 경우에는 시행일 당시 체결된 임대차계약 종료일까지 입주가 유예된다. 유예 기간은 시행일로부터 최대 2년으로, 2028년 9월30일까지 입주해야 한다.

매수자는 올해 5월12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 실수요자로 제한된다. 실제 입주한 뒤 2년간 거주해야 하는 의무도 그대로 적용된다.

김이탁 국토부 1차관은 “토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택의 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완한 조치”라며 “투기적 수요는 철저히 차단하겠다”고 말했다.