“강남 전셋집 보증금이 3.5억?”…김성수 대법관 후보 ‘헐값 전세’ 논란

처남과 전대차 계약…2018년부터 보증금 변동 없어

2021년 입주 당시에도 시세와 최대 20억원가량 차이

저가 사용 이익 증여세 쟁점…실제 계약조건·납세 여부 주목

김성수 대법관 후보자.ⓒ대법

김성수 대법관 후보자가 시세보다 현저하게 낮은 가격에 서울 강남 아파트를 임차했다는 의혹이 제기되면서 논란이 커지고 있다.

최근 실거래가 기준 전세값이 20억원 안팎인 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 43평형을 임차보증금 3억5000만원에 거주하면서다.

특히 김 후보자가 입주했던 당시에도 주변 시세보다 현저히 낮은 가격에 거래가 이뤄진 것으로 나타나면서, 저가 임차를 통해 얻은 경제적 이익이 증여세 과세 대상에 해당하는지를 두고 논란이 일고 있다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에 따르면 김 후보자가 거주 중인 도곡렉슬 전용 120.8㎡은 지난달 보증금 14억5000만원, 월세 160만원에 거래가 체결됐다.

전세거래는 지난 7월 17억~18억원대로 이뤄졌으며, 갱신계약이 아닌 신규 계약 기준으로는 6월 21억6000만원, 7월 18억원에 거래가 성사됐다.

반면 김 후보자의 보증금 수준은 3억5000만원에 불과하다.

주진우 국민의힘 의원실이 확보한 김 후보자의 재산신고 내역 등에 따르면 김 후보자는 2011년 2월부터 2021년 6월까지 10여년간 처남 소유의 강남구 역삼동 역삼e편한세상 전용 59㎡에 거주한 뒤 2021년 6월 도곡렉슬로 이사했다.

김 후보자는 2021년 6월 도곡렉슬로 이사했으며, 주 의원실이 확보한 전대차 계약서에 따르면 2023년 5월 처남과 보증금 3억5000만원, 월세 80만원 조건으로 전대차 계약을 맺었다.

김 후보자가 2018년부터 지난해까지 재산신고를 통해 밝힌 보증금도 3억5000만원으로 변동이 없었다.

역삼e편한세상 전용 59㎡에 거주했을 때부터 도곡렉슬 전용 120.8㎡로 이주한 이후에도 3억5000만원 수준의 보증금이 유지된 셈이다.

부동산 시장에서는 김 후보자의 보증금이 시세대비 현저히 낮다고 평가된다.

실제로 2021년 당시 신규 전세계약 기준 가장 높은 전셋값은 23억5000만원으로, 10월에 거래가 이뤄졌다. 최저 기준으로는 같은 해 1월 14억1700만원에 체결된 거래가 있다.

월세 계약 기준으로도 낮은 수준이다. 같은 해 5월 보증금 5억원에 월세 250만원 계약이 체결된 바 있으며, 11월 보증금 15억2000만원에 77만원의 월세 계약이 이뤄졌다.

이후 아파트 전월셋값은 시장 상황에 따라 등락했지만, 김 후보자가 신고한 임차보증금 수준으로 떨어진 사례는 없었다.

서울 전체 아파트 전세 시세와 비교해도 김 후보자의 임차보증금은 낮은 수준을 유지했다.

KB부동산 서울 아파트 전용면적별 전세 평균가격을 살펴보면 2021년 12월 기준 중대형 아파트 평균 전셋값은 8억9552만원이다. 지난 2022년 12월 기준으로는 8억8417만원, 2023년 12월에는 8억408만원을 기록했다.

이후 2024년 12월에는 중대형 아파트 전세 평균값이 8억5619만원, 지난해에는 9억560만원으로 올랐다.

이처럼 시세 대비 낮은 보증금으로 처남과 임대차 거래를 한 사실이 알려지면서 정치권에서는 저가 임차에 따른 경제적 이익에 대해 증여세를 납부하지 않은 것 아니냐는 의혹을 제기하고 있다.

이날 주 의원은 “법관으로 재직하며 수억원대 증여세를 탈루했고, 특수관계인 소유 강남 아파트에 전세 3억5000만원을 내며 특혜 거주하한 것은 있을 수 없는 일”이라며 “부동산 관련 탈세 의혹이 짙은 김 후보자를 밀어붙일 경우 정권의 도덕성에 치명타를 입게될 것”이라고 지적했다.

물론 주변 시세보다 낮은 보증금으로 임대차계약을 체결했다는 사실만으로 위법이나 탈세를 단정할 수는 없다.

기존 임차인과의 장기 계약이나 계약 당사자 간 관계, 구체적인 계약 조건 등에 따라 시세보다 낮은 가격에 임대차계약이 체결될 가능성이 있기 때문이다.

다만 시세보다 낮은 가격의 임대차를 통해 얻은 경제적 이익이 실제 증여세 과세 대상에 해당하는지와 과세가액을 어떻게 산정할지는 임대인과 임차인의 관계, 실제 계약 구조와 거래 조건 등을 종합적으로 따져봐야 할 것으로 보인다.

부동산 업계 한 전문가는 “전세거래는 사인 간 거래인 만큼 가족과 같이 특수관계자 간 전대차 방식으로 거래한 거 자체는 문제가 없다”면서도 “일반적인 거래는 아니다”고 주장했다.

이어 “시세보다 현저히 낮은 임대료를 부담했다면 정상적인 거래 조건과 비교해 얻은 경제적 이익이 있는지를 따져볼 수 있다. 다만 그 이익이 세법상 증여재산에 해당하는지와 구체적인 과세가액은 계약 구조와 실제 거주 형태 등을 종합적으로 살펴봐야 한다”고 했다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “처남과 거래는 기타친족에 해당한다”며 “세법상 무상 사용 이익은 5년간 1억원이 넘으면 증여세가 과세될 수 있다”고 설명했다.

그러면서 “다만 이번 사례는 무상 사용이 아니라 저가 사용인 만큼 이익에 대한 계산 방법에 대해 이견이 있을 수 있다”고 덧붙였다.

증여세 탈루 논란이 제기되자 김 후보자 측은 해당 주택을 정리하겠다는 입장을 내놨다.

김 후보자 청문회 준비단은 공지를 통해 “미혼인 처남을 염려한 장모의 권유로 2021년 후보자 가족과 처남이 함께 해당 아파트에 이사하게 됐다”며 “처남이 2023년 2달 간 잠시 별도 거주 공간에서 거주한 것을 제외하고는 2021년부터 현재까지 후보자 가족과 함께 거주 중”이라고 해명했다.

또 “세무상 쟁점이 있을 수 있다는 점은 후보자도 인지하고 있으며, 인사청문회 절차가 마무리되는 대로 적정한 방법으로 정리할 예정”이라고 했다.

향후 인사청문 과정에서는 도곡렉슬 임대인과 김 후보자의 관계를 비롯해 실제 임대차계약 조건과 보증금 변동 여부, 세금 납부 여부 등이 주요 쟁점으로 다뤄질 전망이다.