이재명이 띄운 ‘집값 폭락론’…전문가들, 금리 인상만으론 ‘글쎄’

SNS에 "내년 금리 3.5% 유의…주담대 연체·경매 물건 늘어"

금리 올라도 영향 제한적…'영끌' 한계차주·비아파트 타격 우려

"시장 뒤흔들려면 고용·소득 등 충격 동반돼야"

서울 시내 신축 아파트 공사 현장.ⓒ뉴시스

이재명 대통령이 추가 금리 인상에 따른 주택담보대출(주담대) 연체와 경매 증가, 집값 폭락까지 경고하자 향후 금리 흐름이 부동산에 시장에 미칠 영향에 대해 관심이 쏠리고 있다.

금리 상승으로 주택 구매력이 떨어지고 매수세가 위축되는 것은 불가피하지만 현재 예상되는 수준의 추가 금리 인상만으로 대규모 매물이 쏟아지며 집값이 급락할 가능성은 낮다는 지적이다.

다만 대출 의존도가 높은 한계차주와 빌라·연립 등 비아파트 시장은 상대적으로 더 큰 충격을 받을 수 있다는 분석이 나온다.

1일 업계에 따르면 이 대통령은 지난달 30일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 투자은행(IB) 모건스탠리가 올해 한국 GDP 성장률 전망치를 3.4%로 상향 조정하고 한국은행이 내년 1분기 기준금리를 3.5%로 올릴 것으로 전망된다는 내용의 기사를 공유하며 “부동산 투기에 관심 가진 분들은 6개월 후인 ‘내년 1분기 한은 금리 3.5% 예상’ 이 부분을 특히 유의하셔야 한다”고 밝혔다.

그러면서 그는 “금리 향방은 쉽게 알기 어렵지만 미국금리 수준과 한미양국 금리 관계(역전), 금리 정상화를 가로막던 저성장이 신속하게 극복되고 있는 상황 등을 감안해야 한다”고 강조했다.

또한 “한가지 더 유의할 점은 주담대 연체와 경매물건이 많이 늘고 있다. 낙찰율도 관심 가져 보시기 바란다”며 “정부는 금융, 세제 개혁은 물론이고 주택 공급물량 확대와 신속한 공급에 국가역량을 총동원할 것”이라고 했다.

실제 금리 상승은 주택 시장에 악재 요인 중 하나로 꼽힌다. 대출 금리가 오르면 기존 차주의 원리금 상환 부담이 커지기 때문이다.

대출 상환 부담을 감당하지 못하는 차주가 늘어나면 연체와 경매가 증가하고, 이 과정에서 급매물이 늘어나 가격을 끌어낼 수도 있다.

다만 전문가들은 이같은 경로가 주택시장 전반의 가격 급락으로 이어지려면 금리 인상 이상의 충격이 필요하다고 보고 있다.

과거에도 미국의 가파른 금리 인상을 배경으로 국내 주택시장에서 집값 폭락론이 제기된 바 있다.

미국의 금리 인상이 국내 금리를 끌어올려 대출 이자 부담을 견디지 못한 차주들의 주택이 경매나 급매로 쏟아지는 반면 이를 받아줄 매수자는 줄어 가격이 급락할 것이란 논리였다.

하지만 당시 한국의 기준금리가 미국의 금리 인상 폭을 그대로 따라가지 않은 데다 시장이 금리 인상 가능성을 미리 반영하면서 우려했던 수준의 연쇄적인 매물 출회로 이어지지 않았다.

시장에서는 이번에도 추가 금리 인상 가능성이 이미 일정 부분 예고된 데다 가계대출 규제도 한층 강화된 만큼 주택시장에 미치는 충격은 제한적일 것이라는 관측이 지배적이다.

금리가 추가로 오르면 부담이 누적되지만 향후 집값 상승 기대가 유지되는 상황에서 이 정도의 추가 금융비용 만으로 주택을 처분하려는 수요가 대거 나타나기는 어렵다는 것이다.

다만 빌라·연립 등 비아파트 시장과 대출 비중이 높은 한계차주는 상대적으로 취약할 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금리 상승이 시장 전체를 뒤흔들 정도의 매물 증가로 이어지려면 경기 침체로 기업 부실과 실업이 급증하는 등 차주들의 원리금 상환 능력과 가계의 소득 기반이 크게 흔들리는 상황이 동반돼야 한다”며 “추가 금리 인상 만으로 집값 하락을 기대하기는 어렵다”고 밝혔다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “금리가 오르면 일반적으로 집값은 하방 압력을 받지만 금리와 집값의 움직임이 반드시 일치하는 것은 아니다”며 “금리가 오를 때 집값이 오르거나 반대로 금리가 내려가는 상황에서도 집값이 함께 떨어지는 등 다른 흐름을 보인 경우가 상대적으로 더 많았다”고 말했다.

이어 “다만 아파트보다는 빌라·연립 등 비아파트의 경우엔 영끌 한계차주를 중심으로 금리 상승에 따른 가격 하락 압력이 더 크게 나타날 수 있다”고 덧붙였다.