투기과열지구 지정 등 규제폭탄의 한계

경기도 동탄 일대 아파트 단지 전경.ⓒ연합뉴스

정부는 최근 아파트가격이 급등한 경기도 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 등 3곳을 국토교통부 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정했다. 이와함께 경기도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 5일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 지정한다.

이번 조치는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정한 이후 풍선 효과를 보이자 추가로 투기 수요 차단에 나서기 위한 것이다. 화성 동탄과 용인 기흥지역은 SK하이닉스와 삼성전자 임직원 거주 수요가 집중되고 추가 가격 상승에 대한 기대감이 큰 곳이기도 하다.

투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소된다. 또 유주택자는 원칙적으로 신규 주택담보대출이 제한된다. 동시에 전매제한이 강화되고 재건축·재개발 등 정비사업의 조합원 지위 양도도 제한된다.

이러한 투기과열지구 지정 등 규제폭탄이 시장에서 정책의 효과를 거둘 수 있을까. 부동산정책은 문제의 발생원인을 분석해 원인을 제거하는 것이 바람직한 방향이다.

정부에서는 동탄 등의 가격급등 원인을 단순히 투기수요로 보고 있는데 시장에서는 실수요자들이 움직인 것으로 보고 있다. 성과급과 주식 투자 등으로 종자돈을 마련한 실수요자들이 내 집 마련에 뛰어들고 있는 것이다.

가격 안정을 위해서는 실수요자에게 필요한 공급이 이루어져야 하는데 이를 해결하지 않으면 장기적으로 집값의 안정을 기대하기 어렵다.

물론 단기적으로 주택 거래가 위축되고 매수 수요의 감소로 가격이 안정되는 것처럼 보일 수는 있다. 그런데 지난해 10월 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제 지역으로 지정했음에도 집값 안정이라는 정책의 효과를 달성하지 못했다. 매매 가격과 전·월세 가격의 상승이라는 부작용만 심화되고 있다.

거래 규제를 하더라도 수요 자체가 완전히 사라지는 것은 아니다.

차단된 매수 수요는 인근 비규제 지역으로 이동하거나 임대 수요로 이동하게 된다. 초과 수요가 있는 지역에서는 실수요가가 일정 수준 유지되기 때문에 매매 가격의 하락으로 이어지지는 않는다. 그리고 매수가 어려운 수요는 전세 시장으로 유입되고 전세 공급 절벽과 맞물려 임대료의 급격한 상승을 가져온다.

동시에 투기과열지구 지정 등은 국지적인 거래 규제의 형태라 대상 지역 밖으로 수요가 분산 되는 풍선효과가 발생한다.

비규제 지역으로 수요가 이동해 인접 지역의 매매 가격이 더 큰 폭으로 상승한 사례가 많다. 이는 수요 억제가 일시적으로 효과가 있는 것처럼 보이지만 전체 시장의 안정에는 실패한 것으로 볼 수 있다.

예컨대 미국에서도 1978년 Proposition 13(재산세 제한을 위한 국민 발의안)으로 부동산 세금 급등을 억제했지만 인접 지역 주택의 가격과 재산세가 급등했다. 부동산 시장에서의 이러한 공간적 왜곡은 단순히 특정 지역의 가격 상승 문제를 넘어, 정책의 의도와는 다른 방향으로 시장이 반응한다.

우리나라에는 부동산 전문가가 너무 많다. 모든 국민들이 부동산 시장을 아는 체 한다. 부동산 시장은 살아 움직이는 생명체이다.

부동산 시장은 하늘의 구름과 같아서 전문가라도 예측하기 어렵다. 장기적인 측면에서 원칙을 지켜야 한다. 원칙을 정권에 따라 입맛에 맞게 바꾸면 시장은 무너질 수 밖에 없다. 기본적으로 부동산시장이 활성화 돼야만 자유롭게 주거이전을 할 수 있고 비아파트도 많이 공급돼야만 청년 등 주거취약계층들이 전세를 얻어 부모로부터 독립할 수 있다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수

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